Agreements 合约

  租约（ Tenancy Agreement）是一份房东和租户之间的协议，让租户在偿还租金之后可以合理使用房东的房产。通常租约期限都不会超过3年。在我国，超过3年的租契不称Tenancy，而叫Lease。在《国家土地法典》下，Lease需要向土地局（Land Registry）注册。注册后即表示已对外公布该产业正式受租赁约束。 租赁合约里要注意的事项有哪些？ 一般上，租赁合约有三大要素，即：房东、租客和产业。 在一份完整的租赁合约里，应该要列明以下的主要事项： 屋主和租客个人资料. 租约期限和续约的选择，以及租约生效日期、租金调整幅度及调整日期。 租金与定金（每年的租金增长和增长额度或百分比必须注明在合约里） 缴付租金的模式. 双方达成的协议和双方应负的责任； 若屋主毁约，租客可以采取什么行动； 若租客毁约，屋主可以采取什么行动； 租约里也必须清楚写明租户用途，例如是给住宿还是商业用途； 屋里是否包括家具之类的，装修是否被允许. 双方也可以把同意的特别事项（Special conditions）注明在合约里； 房产内部物件明细，如能附上照片附件是最好。 是否可以转租给其他租客。 管制租赁合约的法律: 由于租户与屋主之间只有合约保障，不少人也会纳闷，究竟有没有所谓的“标准合约”？ 其实，有别于1966年房屋发展（管制及牌照事宜）法所规定的买卖合约格式，马来西亚并未有类似的法定标准租约格式。 然而，在1950合同法令管制下，租户与屋主之间所签署的租约，是以彼此共识为基础，因此具有法律效应。其他有关的法令: 1965年国家土地法典 （National Land Code 1965） 1950年合同法令（Contracts Act 1950） 1950年特定救济法案（Specific Relief Act 1950） 1956年民事法法令（Civil Law Act

在马来西亚，并没有一个完善和特定的法文来管理租凭合约。如果租客和业主之间在租约有任何的纠纷，法官所依赖的法律根据最主要还是契约法律（Contract Law） 。所以，签署租约是最有效的文件证明双方面所答应的条文。 问: 什么是抵押金？抵押金可以用来抵押最后几个月的租金吗？ 抵押金的数额通常相当于两个月的租金。然而，抵押金不可以用来抵押租金。 这些抵押金的用意是用来承担在退租时所进行的清洁或修复工作，以及一切人为造成的任何损坏所需的修复费用。 如果您在租约结束前就离开，这笔押金也可能完全被没收。 杂费押金通常相当于半个月的租金，其目的是支付租赁结束时的任何未缴付的水电费，如电单（TNB）、水单（Syabas）和排污费（Indah Water）。如果您在整个租赁期间按时支付水电费并且没有任何未缴付的费用，这笔押金也将退还给您。 问: 租约的印花税由谁来付？ 在我国，租约的费用，包括印花税一般都是由租户支付。没有付印花税的租约，仍然受法律承认，但是如果要呈交作为法庭证件，其等级就没办法作为首要证据。当事人可以事后补上印花税，不过需要付迟缴付印花税的罚款。 问: 在租约内容需注意的事项 1.维修 明确规定租客在租赁协议中的维修和维护责任。租客有责任保持房子清洁和处于可租赁状态，并支付因滥用或疏忽造成的任何损坏。 租客也有需要告知房东房产中的缺陷或危险情况或任何泄漏问题，甚至修理家电或更换房子中的物品，以避免业主花太长时间解决任何问题或更导致事情变更糟糕。 作为普遍的经验来说，在制定维修条款时，尽可能详细地考虑房东和房客的最佳利益。 2.提前终止（Early termination） 租客在租约期限的中途，发生了一些事情，不再需要租房，或者必须提前离开房产。 大多数情况下终止合约是不被允许的，或者可以提前以书面形式向房东发出通知而终止租约，但可能会导致抵押金被没收。 但如果禁止终止，租客是否真的必须支付剩余月份的未付租金？如果在租赁协议中有此条款，而且在签署前未仔细阅读协议，则房东可以让租客支付剩余的月份作为单方面终止合同的损害赔偿或补偿，即使租客已经搬离该房子。 因此，如果不确定锁租下房子的时长或期限，请务必与房东协商，尝试从租赁协议中排除任何未满期限的条款。 如果租客是在马来西亚工作的外国人，并且不再与雇主工作 ，或马来西亚当局终止租客在马来西亚工作或生活，该怎么办？这是外交条款在租赁协议中发挥作用的地方。 本条款基本上是一个条款，如果租客被公司调职，或已经不能在本国（或州）工作，他们可以使用有关条款在约定的期限内终止合同。 外交条款可以在一段时间的居住后生效，但租客可以随时与房东协商。在没有通知的情况下，租客必须了解这类终止通知或支付租金的条款，以及雇主或马来西亚当局向房东提供的文件证据。 3.续约选项（Option to renew） 请务必检查租赁合约，看看它是否允许你在第一个合约届满时延长你的租期。 请注意本条款中的措辞，因为房东可能可以强制执行延期或可选延期，以及了解该权利如何被执行。任何不明确的指示都会导致协议的不确定性或含糊不清，如果一方希望在租约到期后延长租约并且另一方不愿意，事情则会变得困难。 4.购买优先权（Your right of first refusal） 您的房东告知您，该物业在租约中途出售，但您真的很喜欢您租用的房子，所以您会感到非常沮丧。您能怎么做？

如果在租赁期间，房东想要卖房产，房东需要看回房东和租客之间所签署的租赁合约 (如有)。 合约注明租赁期出售房产条款 一些合约会特别注明：在租赁期间，房东若要把房产卖出去，房东需要确保有关出售应受此租赁约束，并促使未来买家继续遵守租赁合约的条款。当合约有包含相关条款时，租客可以放心地继续租该房产直到租赁期限届满为止。同时，如果房东出售了房产，房东、租客以及买家需要签署合约，即：合约更新文件 (deed of novation)，以把房东的责任、义务以及权力转移给买家。 提前解约通知期限 如果合约没有相关出售条款，房东需要留意是否有其他条款注明在租赁期间，任何一方有权利提前解约。如果任何一方有权利在租赁期限届满之前解约，那么房东可以按照合约所规定的提前解约通知期限，给予租客通知。当通知期限届满之后，房东就能把房产的空置占有权移交给买家。 相反的，如果合约有特别阐明任何一方在租赁届满之前，不能提早解约，那么，房东不能因为打算出售房产而终止租赁合约。如果发生了房东擅自解除合约并驱赶租客，在这样的情况下，房东已违约在先，租客有权利保留法律追究权，并能透过法律途径向房东索取赔偿金。 credits to Rebecca : https://www.facebook.com/groups/863795730344069/permalink/2095124957211134/ ============================== *如果需要法律咨询或者聘请律师处理法律事务，你可以联系我们。 *浏览我们律师楼的法律文章: www.kuekong.com *订阅我们的YouTube: http://bit.ly/lawnjustice *加入 我们的FB 群: http://bit.ly/fblawnjustice *Like 我们的FB Page: http://bit.ly/lawnjusticefbpage *加入我们的网络论坛: www.queco.org

买卖房子，卖家可以共用买家的律师？ 问: 我打算卖房子，可以共用买家的律师吗？ 答: 可以。但是，不鼓励卖家共用买家的律师。 根据相关法律，在买卖交易当中，一个律师只能代表一方，即：卖家或买家。 正确来说，卖家就没有自己的代表律师。买家律师也只是代表你处理你的银行贷款（如果你还欠银行钱）和呈报产业税而已。 换句话说，买家律师不是你的律师。他们没有责任汇报给你买卖的程序和阶段。买卖合约的条约会是维护买家。整个买卖手续，买家律师会以买家的利益为主。 所以，如果卖家决定用买家的律师，卖家需要晓得，相关律师的职责是保护买家的权益。因此，卖家需要确保在签署买卖合约前，已阅读以及审查相关合约内容。此外，在这种情况下，卖家会发现合约会特别注明：“卖家已选择在这次交易中，不由律师代理，但在此明确声明卖家完全理解本合约所述的条款和条件的重要性和效果。 唯一共用律师的好处只有。。。律师费会比较便宜。 如果你要省律师费，你就要求神拜佛希望整个程序没有出任何差错。 出差错的情况如： 合约条件涵盖了对买家有利，对卖家不利的条件； 买家或者买家律师延迟买卖程序，他们只是叫你等，没有告诉你在哪里出错，因为他们没有责任告诉你； 买卖程序超过了预定的期限，最后你收到了卖房子的钱 (Purchase Price)但是他们说买家不需要赔偿你利息 (late payment interest)，给你一大堆你听不明白的解释，然后逼你交锁匙出来； 买家超过了预定的时间付卖房子的钱 (Purchase Price)，卖家有权利没收10%的买价，但是买家或买家律师是不会告诉你这个权力； 由于你不认识买家律师的背景，你可能也是听地产经纪说他们的律师有如何的好，最后买家的律师有可能拿了你的钱跑路了。 卖家请律师就好比买保险，请保安。律师就是在你买卖程序上保障你的利益，让你安心收到你的钱。 不要因要省几千块而面对失去过几十千，几百千，过百万的卖屋钱的可能。 最后，要请律师，请信得过的和有能力的律师，不要因为要比较价钱，请了一家超便宜律师费的律师楼。便宜的又便宜做，你就只是能联系律师楼书记，律师就联络不上。还有的就是，以后你有面对任何法律问题，以前你付了便宜的律师费，律师也不会给脸你，不会免费给你法律咨询。 参考： 2017年律师报酬制度管制（修正） *Please contact us for appointment and/or business enquiries. *Please visit our

案情: 在2D的保证下，P与1D签订了投资电影项目协议。这项投资是为了支付电影制作的成本以及演员的费用。 在投资协议里，1D有责任提供P半年收入和支出报表，而1D则没有这样做。 电影完成并上映后，P终止协议并要求返还RM200万。 1D拒绝退款并声称只有在电影获利才需要退还投资金额但影片实际上遭受损失。 2D避免会面P。 P寻求一些朋友的帮助来引诱2D出来。 2D出现。在P与2D会面中，2D同意返还P RM200万，2D签署担保协议并在同一天将RM30,000.00转账到P的账户。 2D结果还是无法付款。 P起诉1D和2D要求返还余额投资金额。 1D抗议说P从不要求声明收入和支出报表。 2D抗议说担保协议书是在胁迫下签署的。   法庭判决： 1D没有提供P半年收入和支出报表已经违反合约。在制作电影期间，各方必须确保P投入的资金得到适当利用。在没履行此责任，就如同背叛P。 在被欺骗的情况下，引诱2D出现的情况是真实的。然而，在会议期间，2D承诺逐步返还投资金额。这个承诺不是在强制下而是自愿的情况下进行，否则2D就有机会议里或之后在记者对他的采访里发表抗议。 2D并没有这样做，因此他知道他必须退还P的投资。 D必须退还余额投资金额。 2D的RM30,000.00付款不予退还。   Facts： Upon an assurance and representation from 2D, P had entered into Investment Agreement with 1D for a movie

– 未付印花税的文件是不能成为法庭证据。只要付上印花税和罚款，此文件就能呈为证据。 – Un-stamped documents are not admissible in court. However, if you have paid the stamp duty and the requisite penalty, the aforesaid documents will be admissible.   ============================== *如果需要法律咨询或者聘请律师处理法律事务，你可以联系我们。 *浏览我们律师楼的法律文章: www.kuekong.com *浏览我们律师楼的法律文章: www.kuekongklg.com *订阅我们的YouTube: http://bit.ly/lawnjustice *加入 我们的“法律与你同行”FB 群组:

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