Introduction: This is an appeal by the Appellants/Defendants against the decision of the High Court in which the learned Judge sustained the Respondent/Plaintiff’s claim for RM19,000,000.00 for services rendered to the Appellants in securing contracts of supply of fishes to Tesco which is a one of the biggest supermarkets in this country. We heard the …
Agreements 合约
签了新的合约，之前的合约还有效? [2021] MLJU 1604
被告是发展商公司(第二被告)和发展商公司的董事兼股东(第一被告)。原告对被告提出诉讼，要求被告退还购买两个店铺的“压抵金”。 根据原告的说法，被告在2012年时同意卖出2个店铺给他。被告同意以总价值3百万令吉售出，条件是原告必须先支付500千的定金。第一被告签了一份文件，文件承认此安排。原告随后开了500千的支票给第一被告，剩余的尾数是250万。然而被告之后告诉原告，这500千的订金将不会在买卖合约里显示其付款，原告必须先付3百万，被告答应会在原告签署买卖合约的那天退还500千，但是被告没有实现他们的退款承诺。 被告对此做出否认。他指原告所支付的500千其实只是佣金，以让被告以每个单位150万令吉的优惠价出售这两个店铺给原告。被告也否认上述的文件(承认要退款)是他所签署的。 在法律上，当对方挑战我方的文件不是该人的签名，我方必须先证明其文件是该人签的，而且是合法有效的。当我方呈交文件，想用此文件为我方证据，我方必须证明其文件是真是存在，并有效的。如果我方无法证明此文件的存实，我方便无法履行举证责任，那么我方的诉讼只有败数。the onus of proving the genuineness of a document is cast upon the party who produces it and asserts its validity. 法庭觉得原告成功证明了被告签了上述的文件，而被告却无法提出证据，证明其文件不是他签的。在没有欺诈或虚假陈述(误导)的情况下，你签下文件，你就受文件里的内容/条款约束。所以法庭决定被告确实签了上述文件，所以被告是被上述文件约束的。 然而，在双方在后来，签署的买卖合约里，有个条款注明，任何在买卖合约之前的理解、谈判和合约都变成无效。所以，原告不能再依赖之前的合约(既是注明被告会退还500千给原告的上述文件)，上述文件已经失效。所以原告不能以这份之前的合约(上述文件)的条款，来要求被告退款。 另外，根据原告的说法，被告本应退还500千给原告。如果真有此事，照常理，一个正常人应该发送提醒、Whatsapp信息或电邮对方，追溯欠款。但是，这么重要的证据(如有)却没有呈交进法庭，或许从来就没有这样的追溯，所以法庭也很难相信原告的版本故事是真实的。原告也没有解释为什么在提出诉讼之前，没有先发律师信给对方。 而且原告在盘问被告证人的时候，并没有挑战被告证人，说他们曾经通知原告会先付3百万和答应会在之后会退款500千 （法庭的游戏规则：在盘问对方证人时，我方必须将我方版本的故事提出，然后盘问+挑战对方证人。如果我方没有把我方版本故事提出+盘问对方证人，这就意味我方已经放弃了我方版本故事，而承认对方的版本故事）。The final unsatisfactory aspect of the plaintiff’s case is that it was never put to the defendants that they had asked him to pay RM3 million and …
伪装的买卖合约(非法贷款) [2010] MLJU 1637
原告是两块土地的地主。 由于原告需要资金，原告在朋友的介绍下，认识了被告。 原告在贷款谈判过程中，受到被告的儿子(一名律师)的诱导，签署了买卖合同，同意把原告的两块地以RM50,000.00卖给被告，原告则有在6个月内以RM60,000.00买回两块地的权利。被告宣称这是贷款协议书，只是贷款抵押作用。 通过查阅合约和双方各自的供词，法庭认为这实际上是一份涉及5万令吉的贷款协议，但却伪装成买卖合约。额外的1万令吉则是贷款的利息，为期六个月。 The fact that the Plaintiff was able to buy-back the lands within six months and that he had to pay RM10,000.00 extra to buy-back the lands confirmed that this was in fact a loan agreement for RM50,000.00 with interest charged at RM10 ,000.00 for the period of six months but disguised …
合约必须列明late payment interest
在Pacific Inter-Link Sdn Bhd v EPA Management Sdn Bhd [2016] 6 MLJ 529一案中，法庭裁决，若卖家要向征收逾期付款利息，必须先获得买家的同意(列明在合约)。 此案中，买卖双方签署了一份涉及棕榈油的买卖协议。由于买家未能及时付款，卖家因此提出诉讼，要求买家赔偿逾期付款利息。 高等法庭批准了卖家的申请。买家提出诉讼。 上诉法庭表示买卖协议中并没有明确的列明逾期付款条例，因此批准了买家的上诉。 若卖家想征收逾期付款利息，如果不是在双方都同意的情况(列明在合约)下，卖家是不能向买家征收任何的逾期付款利息。With regard to the respondent’s contention that it is common practice in Malaysia that in goods sold and delivered cases the seller is entitled to 1.5% interest per month for late payment charges and the appellant’s silence in …
合约的部分内容违法，不代表整份合约会无效
买家与发展商签署了买卖协议SPA ，以购买房产。 SPA 第 25(1) 条文规定，发展商将在签署SPA之日起的54个月内交空屋。买家表示依据分层建筑物的附表H/Schedule H，发展商其实需要在36个月内交空屋。买家通过法庭申请有关协议void ab initio/自始无效。 地方法庭(Sessions Court)批准了买家的申请。法庭表示，联邦法庭已经在Ang Ming Lee & Ors v Menteri Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan & Anor and other appeals [2020] 1 MLJ 281中裁定，房屋管制处也无权批准任何发展商要求延长交屋期的期限。地方法庭因此宣布有关协议是无效的。 发展商上诉至高等法庭。 高等法庭同意有关的SPA的确违反了Schedule H的规定；然而法庭表示，这并不代表整个买卖协议都会是无效的。 买家有权通过法庭，命令发展商依据Schedule H所提及的36个月内交空屋，而并非让法庭宣布整份协议是完全无效的… I am of the view that Parliament intended that any Sale and Purchase Agreements entered under the …
合同的完整性条款（Entire Agreement Clause）
Entire Agreement Clause 是合同中常见的条款。它表明了双方的（订约）意图，协议的内容代表了全部或完整或的协议内容。 除了合同中明确规定的内容外，双方不得依赖在谈判（书面或口头）期间所作出的任何陈述。它本质上禁止当事人声称另一份合同或协议内容优先于现有的协议，以免日后对于合作进行上应该遵循哪个约定造成困扰或歧异。 Entire Agreement Clause内容一般如下： Entire Agreement. This Agreement represents the entire understanding between the parties with respect to its subject matter and supersedes any previous communication or agreements that may exist. 在Wong Yee Boon v Gainvest Builders (M) Sdn Bhd [2020] 3 MLJ 571一案中，联邦法庭表示，Entire Agreement Clause 可预防当事人日后援引任何额外的证据来解释、补充或反驳合同上所规定的义务… The implication of the …
买家可以因错误的陈述取消买合约吗？
买家和发展商签署一份公寓的买卖协议。有关公寓靠近Port Dickson海边。买家在发展商交空屋4年后以发展商提供无过失虚假陈述/Innocent Misrepresentation为由要求取消买卖协议。买家表示他们被发展商的广告资讯误导，导致他们相信有关地点非常靠近海边。 所谓错误陈述，是指“当事人在正式签约前，被错误陈述误导而签约。被误导的一方可要求撤销交易，在某些情况下还能取回所付金钱。 错误陈述分为： 欺诈性错误陈述（Fraudulent Misrepresentation）：一个人故意作出错误的陈述。 Datuk Jaginder Singh & Ors v. Tara Rajaratnam [1983] 1 LNS 21 过失性错误陈述（Negligent Misrepresentation）：一方疏忽失实陈述，如粗心的建议或意见Kluang Wood Products Sdn Bhd & Anor V Hong Leong Finance Bhd & Anor [1994] MLJU 380 无过失虚假陈述（ Innocent Misrepresentation）：一个人作出失实陈述，基于他有理由相信那是真的 Osborne’s Concise Law Dictionary (8th Ed) 高等法庭当时驳回了买家的申请。法庭认为不存在错误陈述/misrepresentation。 法庭指出发展商在小册子和广告中，没有作出任何断然的陈述。而且他们也没有诱使买家签署买卖协议。此案陆续上诉至联邦法庭。 联邦法庭表示，若当事人要引用被Innocent Misrepresentation 误导签署有关协议，当事人只有在协议仍然有效的情况下才能做出申请。由于此买卖协议已执行长达4年，发展商也已经移交空屋；因此法庭无法批准买家因此要求撤销买卖协议的申请。“…rescission of a contract after execution …
不可撤销的授权书/Irrevocable Power of Attorney真的能永久？[2017] 4 MLJ 570
， The appellant was the elder brother of Soma Sundram a/l Doraiswamy (‘the deceased’) whose widow, the respondent, was the administrator of his estate. During the deceased’s lifetime, the appellant had allegedly lent the deceased monies from time to time and had even paid the redemption sum for a bungalow (‘the bungalow’) that the deceased …
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Irrevocable Power of Attorney 几时开始生效 [2019] 7 MLJ 506
The plaintiff in Suit No 22NCVC-575–11 of 2015 (‘Suit 575’) was a company under liquidation. The defendant in Suit 575 who was also the plaintiff in Suit No BA-22NCVC-129–03 of 2016 (‘Suit 129’) was a sole proprietor of a legal firm known as Messrs George Varughese. The subject matter that was in dispute in these …
Irrevocable Power of Attorney 几时开始生效 [2019] 7 MLJ 506Read More
租赁合约注意事项
租约（ Tenancy Agreement）是一份房东和租户之间的协议，让租户在偿还租金之后可以合理使用房东的房产。通常租约期限都不会超过3年。在我国，超过3年的租契不称Tenancy，而叫Lease。在《国家土地法典》下，Lease需要向土地局（Land Registry）注册。注册后即表示已对外公布该产业正式受租赁约束。 租赁合约里要注意的事项有哪些？ 一般上，租赁合约有三大要素，即：房东、租客和产业。 在一份完整的租赁合约里，应该要列明以下的主要事项： 屋主和租客个人资料. 租约期限和续约的选择，以及租约生效日期、租金调整幅度及调整日期。 租金与定金（每年的租金增长和增长额度或百分比必须注明在合约里） 缴付租金的模式. 双方达成的协议和双方应负的责任； 若屋主毁约，租客可以采取什么行动； 若租客毁约，屋主可以采取什么行动； 租约里也必须清楚写明租户用途，例如是给住宿还是商业用途； 屋里是否包括家具之类的，装修是否被允许. 双方也可以把同意的特别事项（Special conditions）注明在合约里； 房产内部物件明细，如能附上照片附件是最好。 是否可以转租给其他租客。 管制租赁合约的法律: 由于租户与屋主之间只有合约保障，不少人也会纳闷，究竟有没有所谓的“标准合约”？ 其实，有别于1966年房屋发展（管制及牌照事宜）法所规定的买卖合约格式，马来西亚并未有类似的法定标准租约格式。 然而，在1950合同法令管制下，租户与屋主之间所签署的租约，是以彼此共识为基础，因此具有法律效应。其他有关的法令: 1965年国家土地法典 （National Land Code 1965） 1950年合同法令（Contracts Act 1950） 1950年特定救济法案（Specific Relief Act 1950） 1956年民事法法令（Civil Law Act 1956） 1951年动产扣押法令（Distress Act 1951） 普通法/判例法（Common Law/ Case Law） 租赁合约的分类： 定期租赁（Fixed term tenancy）:有固定租期的租赁，通常以1年、2年、3年，甚而年期较长的租赁，而且给予租客可以续约的选择权。 不定期租赁（Periodic tenancy）:较为短的租赁期，如1个月或2个月等。 任意租赁（Tenancy at …
房东在能租赁合约期间，可以把房产出售吗?
如果在租赁期间，房东想要卖房产，房东需要看回房东和租客之间所签署的租赁合约 (如有)。 合约注明租赁期出售房产条款 一些合约会特别注明：在租赁期间，房东若要把房产卖出去，房东需要确保有关出售应受此租赁约束，并促使未来买家继续遵守租赁合约的条款。当合约有包含相关条款时，租客可以放心地继续租该房产直到租赁期限届满为止。同时，如果房东出售了房产，房东、租客以及买家需要签署合约，即：合约更新文件 (deed of novation)，以把房东的责任、义务以及权力转移给买家。 提前解约通知期限 如果合约没有相关出售条款，房东需要留意是否有其他条款注明在租赁期间，任何一方有权利提前解约。如果任何一方有权利在租赁期限届满之前解约，那么房东可以按照合约所规定的提前解约通知期限，给予租客通知。当通知期限届满之后，房东就能把房产的空置占有权移交给买家。 相反的，如果合约有特别阐明任何一方在租赁届满之前，不能提早解约，那么，房东不能因为打算出售房产而终止租赁合约。如果发生了房东擅自解除合约并驱赶租客，在这样的情况下，房东已违约在先，租客有权利保留法律追究权，并能透过法律途径向房东索取赔偿金。 credits to Rebecca : https://www.facebook.com/groups/863795730344069/permalink/2095124957211134/ ============================== *如果需要法律咨询或者聘请律师处理法律事务，你可以联系我们。 *浏览我们律师楼的法律文章: www.kuekong.com *订阅我们的YouTube: http://bit.ly/lawnjustice *加入 我们的FB 群: http://bit.ly/fblawnjustice *Like 我们的FB Page: http://bit.ly/lawnjusticefbpage *加入我们的网络论坛: www.queco.org
对方抗辩说是在胁迫情况下签合约
案情: 在2D的保证下，P与1D签订了投资电影项目协议。这项投资是为了支付电影制作的成本以及演员的费用。 在投资协议里，1D有责任提供P半年收入和支出报表，而1D则没有这样做。 电影完成并上映后，P终止协议并要求返还RM2,000,000.00。 1D拒绝退款并声称只有在电影获利才需要退还投资金额但影片实际上遭受损失。 2D避免会面P。P寻求一些朋友的帮助来引诱2D出来。2D出现。在P与2D会面中，2D同意返还P RM2,000,000.00，2D签署担保协议并在同一天将RM30,000.00转账到P的账户。 2D结果还是无法付款。 P起诉1D和2D要求返还余额投资金额。 1D抗议说P从不要求声明收入和支出报表。 2D抗议说担保协议书是在胁迫下签署的。 法庭判决： 1D没有提供P半年收入和支出报表已经违反合约。在制作电影期间，各方必须确保P投入的资金得到适当利用。在没履行此责任，就如同背叛P。 在被欺骗的情况下，引诱2D出现的情况是真实的。然而，在会议期间，2D承诺逐步返还投资金额。这个承诺不是在强制下而是自愿的情况下进行，否则2D就有机会议里或之后在记者对他的采访里发表抗议。 2D并没有这样做，因此他知道他必须退还P的投资。 D必须退还余额投资金额。 2D的RM30,000.00付款不予退还。 Facts： Upon an assurance and representation from 2D, P had entered into Investment Agreement with 1D for a movie project. The investment was to defray the cost of the production of the movie as well to pay expenses …