买家在2015年8月29日的公开拍卖中投得一所房产。为了购买该房产，买家向银行获得了融资，并已完全偿还这笔贷款。 他在2017年前往该房产时，发现有陌生人竟住在里面。他随后多次采取行动，但依然未能成功收回房产的空置权，因为住户拒绝搬离。买家随后指示律师发出律师信于要求被告搬离。被告依然拒绝交还空置权，买家因此提起诉讼。 在2012年法庭条规O89条款下，若如果有人声称拥有一块土地的所有权，这块土地被其他人（不是租户，也不是租约结束后继续占据的租户）未经同意下占据，那么业主可以采取法律行动对付。 在申请驱赶占用产业的法庭诉讼中，有两种情况，申请会有区别的：一是毫无任何权利的纯粹非法占用者，二是持有许可或同意的占用者，还有继续居住的租户和被许可人。非法占用者是没有可提出审理的理由，说服法庭让他们继续留下来使用的；但继续居住的租户和被许可人，或者在业主默示或明示同意下居住的人，情况有所不同。纯粹非法占用者是能使用驱逐非法占用者的简易程序(既是文件申请，不需要传召证人)。 O89条款是一个主要用于驱逐非法占用者的简易程序。这个程序常用于土地甚至建筑物被闯入者占用，而地主不知道这些人的身份。在这种情况下，要求地主启动传召证人诉讼（此程序要打官司1-2年或更久），将对地主构成难以承受的负担。为了解决这个问题，法律通过了O89条款。 被告表示被拍卖的该房产实际上属于她的母亲，Rubiah binti Bahrin。后者曾从雪兰莪州发展机构（PKNS）购买了该房产。被告认为，根据Rubiah与PKNS之间的买卖协议条款，涉及该房产的任何转让、租赁或租约必须获得PKNS的事先同意。因此，原告有责任证明他已经获得了PKNS的同意进行房产转让。 法庭表示当Rubiah将她的房产所有权利转让给银行以获得融资时，可以被视为已经获得了同意。因此买家在拍卖中购得房子后，该房子的所有权利均归原告所有。原告有权获得该房子的空置物权。 Introduction By an Originating Summons filed on 25.11.2019, the Plaintiff seeks the following principal orders:- (a) That the Defendants and other occupants of the apartment known as G-3-11, 42000 Pelabuhan Kelang, Selangor Darul Ehsan (“said premises”) do deliver vacant possession within 14 days from the …
Properties 产业
拍卖: 新屋主驱赶前屋主搬空 [2021] MLJU 1622
买家在2018年成功竞得一块房产，并于2019年签署了转让契约( DOA)，将房产的所有权转移到自己名下。 买家的律师之后发律师信通知公寓的前屋主(被告)在14天内必须搬离有关住处。然而被告没有理会有关的通知。买家因此起诉被告，买家的律师在1950年特定救济法案第7条文(Section 7, Specific Relief Act 1950)(此法令)入禀法庭，申请被告交出此房产和赔偿。 被告没有否认他知晓该房产是作为贷款的担保，他也知道银行有权拍卖该房产。他以技术性抗辩点提出，此法令只能引用在业主(Landlord)的产业被租客(Tenant)霸占的情况，才能申请。买家与被告也不是业主与租客的关系。 法庭不认同被告的主张，并表示特别救济法的第7条文并不仅限于房东与租户。 而且法庭表示根据民事法庭规则，即使原告在起诉书列出了错误的法律条款，法庭仍然可以视之为不规范的起诉书，但不会就此导致起诉书无效。 法庭也解释，就算买家律师引用错法令申请驱赶被告，买家毕竟成为了房产的新主人，他已经拥有此房产的绝对拥有权。 法庭批准了买家的申请。 Introduction This is an application by the Plaintiff for vacant possession of the property known as Pangsapuri Seri Perantau, Pelabuhan Klang, Selangor Darul Ehsan (“the Property”) from the Defendants. The Plaintiff was the successful bidder of the Property at an auction …
拍卖: 新地主应该告旧地主还是租客搬空? [2022] MLJU 151
买家成功竞标了一房产，并支付了全款购买该产业。新地主声称直到现在，前地主的租客仍在未经他许可的情况下继续居住在该房产上，并拒绝将该房产的拥有权交还给买家。 新地主就此对前地主提告，并提出以下要求： 前地主应在判决起的14天内将该房产的置空权交还给原告； 前地主需支付赔偿金给新地主(包括期间所蒙受的租金损失) 其他一般性赔偿金和一切相关的费用 前地主表示他并不知道新地主成功竞标了该房产；他因此继续将该房产出租街给租客，租期从2019年8月1日至2020年7月31日，租金为每月2,000令吉。新地主也知道前地主有将房产出租出去。 根据1965年国家土地法第340条，新地主已是该房产的新业主；前地主不再拥有该房产，包括该房产上的场所。然而，由于地主对于公开拍卖并不知情；根据2019年8月1日的租约，他已将该房产出租给第三者，租期为一年。 法庭认为，如果新地主想要获得该房地产的空置权利，那么不应该对于原告提出空置权利和驱逐申请；他应该针对的是第三方(租客)。 法庭驳回了新地主的诉求，对于新地主所寻求空置权利，他应对租客采取法律行动，并非前地主。 *小编个人觉得高庭的判决或许有误。 (1) 判决没有注明新地主是否知道租客的名字，可能新地主不知道谁在使用土地，所以误以为是前地主在使用。新地主，不知道，法庭也不应该这样经过了整个听审才推翻新地主的申请，让租客白用了 (2) 判决没有说明，新地主有没有把控状交到土地的地址。如果控状交到土地的地址，在土地使用的租客会请律师抗辩。如果新地主没有把控状交给在土地的地址，租客不知道，自然没有到法庭抗辩，这样也对租客不公平。或许那块地只是当仓库，根本没有人，新地主也不知道在土地的建筑物是属于前地主还是租客的，新地主只有当着是旧地主在使用了 (3) 或许新租客在控状里没有放入 ‘orang-orang yang tidak dikenali’，所以法庭乘这个漏洞说法庭没有权限命令租客搬走(因为控状只是说“Defendan dan/atau wakil dan/atau ejen Defendan“而已，并没有再写得更广义) (4) 在交换文件的时候，旧地主应该已经在法庭文件里，申明土地是租客在使用还有列明租客的名字，但是新地主的律师没有向法庭申请，将租客的名字列为被告知一，所以变成技术漏洞。结论：法庭程序千变万化，你总猜不到法庭最后的结果。 PENDAHULUAN Mahkamah ini yang telah membenarkan rayuan Perayu terhadap keputusan Hakim Mahkamah Sesyen Alor Setar (“HMS”) yang telah membenarkan tuntutan Responden seperti di perenggan 8(a), (b), (c), …
发展商延期交房-LAD-EOT(无效) [2022] MLJU 2435
买家和发展商购买一套双层排屋。在双方所签署的SNP里提及的交空屋期限是36个月，然而根据标准合约附表G第24条款， 在买卖合约执行日的24个月内，发展商必须交房屋给买家。 买家因此通过房屋仲裁庭对发展商提告。房屋仲裁庭批准了买家的申请。发展商因此上诉至高等法庭。 发展商表示，已经得到隶属房地部的房屋管制处controller的批准，延长交屋期的期限至36个月，因此买家无权对此索赔。 高等法庭驳回了发展商的上诉申请。 Housing Development (Control and Licensing) Regulations 1989的11(3)条令，给予房屋总监(Housing Controller)权力去除或修改任何发展商买卖合约里指定的条款。然而联邦法院早期在在Ang Ming Lee一案中已经裁决这个11(3)条令是违反房产买卖的法令，即是Housing Development (Control and Licensing) Act 1966。因此房屋总监去除或修改任何发展商买卖合约里指定的条款的一切决定/批准，都是无效的。 因为若允许修定或展延房屋买卖契约上的规定与条款，这将会剥夺屋主向发展商索偿违约金的权力。 尽管发展商企图用其他案件(Alpine Return一案)来提出反驳，然而此案的法官不同意Alpine Return的判决。这是因为既然房屋总监无权修改指定的发展商买卖合约条款，那么发展商也不能擅自修改买卖合约的完成期限(拉长),胡乱拉长完成期限是不合法的。 法庭驳回了发展商的申请。 更多内容请参阅英文版的文章。 The applicant is a licensed housing developer for a residential development known as Cyber Casa @ Cybersouth Phase 1B, Mukim Dengkil, Sepang, Selangor (“the said Project”). The …
自家粪池住户有责任定期清空化粪池
马来西亚2006年水服务行业法第65条文明确规定，使用个人或传统化粪池的业主或住户有责任定期清空化粪池，以免污染水资源和河流 此外，政府在2021年通过水供服务产业法令（除渣服务）条款，从2021年3月30日开始，强制进行独立化粪池的排污除渣服务。 自家化粪池Individual Septic Tank，一般就是埋在自家地底下，一家大小私人专用的化粪池。这种化粪池大多数在老城区、小规模的商店房屋住宅区、甘榜和新村最常见。 排污服务公司必须每两年，给所有地方政府管辖范围内，有缴还门牌税的工厂、商店以及住家的产业，提供除渣清理服务。地方政府管辖以外的地区，则三年一次。所有装置独立化粪池的产业业主、管理层或者是住户，必须给予排污公司配合。 民众若有疑问，可根据英达丽水的联系方式，就强制清理独立化粪池服务提出询问。 对于想要寻求清理化粪池的消费者，或有任何投诉和疑问的人，欢迎直接联系IWK全国分行或浏览：www.iwk.com.my 获取更多信息。 英达丽水机构有限公司 Indah Water Konsortium Sdn Bhd 电话： 03-2083 2828 传真： 03-2095 6002 邮址： care@iwk.com.my 网站： www.iwk.com.my 资料来源 中国报:官府开门：英达丽水．化粪池每3年须清理．违例可罚款5万 Individual Septic Tank Owners Required to Desludge and Care Their Septic Tanks ============================== *如果您需要聘请律师处理法律事务，请联系我们。 *如果您需要法律咨询(付费)，请联系我们。 *我们的律师楼拥有超过18年的执业经验。我们有处理民事纠纷(打官司/法庭诉讼)、商业纠纷、劳工纠纷(工业法庭）、追讨债务、遗产分配、立遗嘱、离婚、抚养权、赡养费、产业分配、领养小孩、拟商业合约、拟雇佣协议、拟买卖合约、银行贷款、法律咨询、法律顾问、等法律事务。全马的案件，我们皆有处理。*We have more than 18 years of experience in the legal profession. …
两间店铺两个业主, 其一业主申请将其拍卖 [1997] MLJU 216
原告是两家店铺的业主。原告之后将店铺的1/2租给被告。 被告在约满后通知原告，他愿意根据租约的第12条文购买原告那1/2的拥有权。原告表示同意。 然而原告之后通过法庭申请准拍卖上述的两家店铺。被告对此申请提反对。被告表示由于当初合约有提到被告有权购买此产业，因此原告无权通过法庭申请公开拍卖这两家店铺。 被告申请介入原告的拍卖程序。 法庭拒绝了被告的介入申请。 Clearly Enclosure 7 which was filed on 12.6.97 was filed about one and a half months later. Whilst it can be argued that Enclosure 7 was not in reply to any affidavit filed by the plaintiff, I rejected Enclosure 7 on two grounds. Firstly, if Enclosure 7 is held not to be …
一块地, 三兄弟的纠纷, 如何化解? [2009] MLJU 0606
3兄弟共同从父亲那里继承了一块土地。原告是其中一位兄弟，他拥有5/10的拥有权，第一被告拥有1/10，第二被告拥有4/10。 原告称他发现第二被告原来私下将土地出租并收取租金，但却未与他分享。而该土地的门牌税和地税一直是他本人来支付。 原告希望能得到庭令，让其他兄弟出售该土地，并将所有盈利按照各自的比例瓜分。他同时也要求能分得所收取的租金。 第二被告反驳原告的说法，他称是他自己掏腰包装修土地上的房子，他开始出租土地于2003年，租金只是 RM1000.00 (之后提升至RM1300.00)。他是用租金的钱来支付门牌税和地税，甚至他从1994年开始，门牌税和地税都是他自己支付的。他呈交了相关证据，证明这些支出。尽管如此，原告仍坚称是他在支付这些费用，是他是把这些钱交给第二被告代他去付款。 Courts of Judicature Act 1964 第 25(2) 条文授权法庭在处理与土地有关的纠纷时，法庭有权利命令当事人把产业出售再瓜分盈利。 In Yong Hin Seong & Anor v Yong Teik Seong [2003] 6 MLJ 38 the facts of which case is not unlike the present one before me. In that case 2 brothers also could not agree on the amount of rentals which one …
向发展商索赔逾期交屋赔偿金， 买家需于12个月内提出诉讼
在房屋仲裁庭的文章中有提及，控诉申请需在不可超过12个月。 在Cemerlang Land Sdn Bhd v Ali bin Saat & Anor and other appeals[2018] 1 MLJ 331一案中，某项公寓项目未能如期在买卖合约(第一份合约)中所规定的期限内完成，随后被政府列为废弃项目。 此案的发展商之后被委任来接手该废弃项目，以让该项目复工。之前的买家获接手的发展商献议转为购买该项目复工后的单位。双方同意撤销第一份合约。发展商与买家在2013年签署了新的买卖合约。 然而买家却在隔年根据第一份合约入禀房屋仲裁庭向发展商索赔延迟交屋赔偿金。仲裁庭批准了买家的索赔。发展商向高庭提出Judicial Review的申请，不过有关申请被高庭被驳回。发展商随后向上诉庭提出上诉。 上诉庭表示在1966年房屋发(展管制与执照)法令第16N(2)条文下，买家需要在以下事件的12个月内向仲裁庭提出相关的索赔： 房屋竣工证书(CCC)或合格证书的发行日期； 买卖协议(SPA)内所拟定的保修期截止日期； 买卖合约终止日 此案的买家没有在法令规定的时间内向仲裁庭提出申诉，而是在双方执行第二份合约，以及发展商将物业转移后才提出。 上诉庭批准了发展商的申请，并驳回仲裁庭当初的判决。 资料来源 Cemerlang Land Sdn Bhd v Ali bin Saat & Anor and other appeals[2018] 1 MLJ 331 ============================== *如果您需要聘请律师处理法律事务，您可以联系我们。 *如果您需要法律咨询(付费)，您可以联系我们。 *我们的律师楼拥有超过18年的执业经验。我们有处理民事纠纷(打官司/法庭诉讼)、商业纠纷、劳工纠纷(工业法庭）、追讨债务、遗产分配、立遗嘱、离婚、抚养权、赡养费、产业分配、领养小孩、拟商业合约、拟雇佣协议、拟买卖合约、银行贷款、法律咨询、法律顾问、等法律事务。全马的案件，我们皆有处理。*We have more than 18 years of experience in …
发展商使用不同于合约的建筑材料
一所公寓单位的买家对发展商提出诉讼，要求发展商赔偿以下的事项： 发展商延迟交付空屋 发展商使用不同于与买卖合约中规定的建筑材料。 买家在高等法庭时成功做出索赔。 高等法院下令发展商做出赔偿。发展商之后做出上诉，上诉法庭驳回买家的索赔。 买家随后上诉至联邦法庭。 联邦法庭表示发展商使用不同于买卖合约提及的建筑材料 ，买家有权要求赔偿损失，这是没有任何争议的。There is nothing in cl 12 of the SPAs to say that damages could only be claimed in the event the respondent used material that is cheaper than the contracted material. What entitles the appellants to claim for damages under the clause is the unauthorized use by the …
租约: Tenancy at Will [2011] MLJU 111
原告是一间建筑的持有人，他指被告占用了他地，并用作停车场。 原告对此通过律师通知被告在2007年8月15之前归还并停车场的使用权，但被告没有遵守指示。原告对被告提出诉讼。 被告和他已故父亲其实已经长期占用原告的地作为停车场。 原告表示被告从未向他支付过任何的租金。他们之间也不存在任何的租赁协议。 被告在法庭上试图争辩说，有一份租约能证明他每个月有向原告支付 RM1租金。然而被告的说法与之前他与原告的Statement of Agreed Facts不同。法庭表示双方的控状和抗辩状很重要。如果理由没有在此文件注明，是不能在法庭审判的时候或者结案陈词的时候提出新的控诉/抗辩点。法庭因此拒绝接受被告的抗辩。 法庭裁顶被告需对原告做出赔偿。Indeed, Defence must be taken to have accepted SP2’s evidence as to the fair rent when no challenge has been taken on this point. With that, I allow Plaintiffs claim for mesne profits calculated from 16.8.2007 to the date of delivery of vacant possession at RM3.500.00 …
Industrial Court vs Labour Court
劳工法庭和工业法庭是一样的吗？ A. 劳工部法庭Labour Court 劳工部法庭是依据1955劳工法令来处理雇主与员工之间的纠纷。劳工法令注重员工的福利，比如工资优先权、加班费、年假、裁员赔偿金，以及病假和产假等福利。因此一般上劳工部法庭处理的都是和员工福利/financial benefits 有关的投诉。 比如雇主拖欠员工薪水或裁员赔偿金，员工可到劳工部投诉。一般上劳工部部门在接到投诉后，将采取必要的行动，比如安排雇主和员工协商；如果协商失败，会把案件呈交劳工法庭处理。若员工胜诉，劳工部法庭在审判后，有权命令雇主支付所拖欠的薪水/赔偿金。 任何人若不满劳工法庭的判决，可在收到法庭裁决后的14天内向高庭提出上诉。Pihak yang tidak berpuas hati terhadap Perintah Mahkamah Buruh boleh membuat rayuan ke Mahkamah Tinggi dalam tempoh 14 hari dari tarikh terima Perintah Mahkamah Buruh. B. 工业法庭 工业法庭是在1967年工业关系法令下赋予审判权。此法令旨在促进和维持工业和谐，因此与劳工法令不同；工业关系法令没有薪水限定的要求。 比起1955劳工法注重员工的福利，1967年工业关系法令则比较倾向于保护员工，雇主与其职工会之权利和调解双方纠纷，让雇主与工会在没有外来干预的情况下，进行谈判及解决歧见。 他们的宗旨包括预防和解决劳资争端，包括保护资方、劳方及其工会的合法权利、处理职工会代表集体谈判的议程，以及处理员工被无理解雇的纠纷等等。 马来西亚工业关系法Industrial Relations Act第20条有说明，凡员工被开除，若认为雇主开除他是没有合理的理由(Just cause or excuse)，那么，可在60天内向工业关系部门做出投诉。 有关部门在接到申诉后，将采取必要的行动，使该案件尽快解决。如有必要，会把案件呈交工业法庭处理。 工业法庭会依据1967年劳资关系法令调查被提交的每一个案件的事实和情况，以确定雇主在实行解雇权力时，是否有正当理由及无任何不公平的对待(principle of “ just cause and excuse” ) 。 …
为已故亲人处理车子割名手续
已故车主的车辆将被视为遗产。因此，需要先完成财产分割，然后才办理车辆割名手续。 如果车主在生前已经立好遗嘱，那么割名就容易得多。如果死者没有立遗嘱，你可以委托律师处理死者产业/资产转移的手续。详情可以点击马来西亚遗产转名手续。 如果车贷还未还清，汽车的所有权是不能过户给继承人的。遗产代理人需负责使用往生者遗留的流动资产（现金）来偿还汽车贷款。 另外，大马陆路交通局对于汽车割名有一套程序必须遵守和完成。 验车 所有私人车辆在转让所有权之前，必须把相关汽车送往电脑验车中心 PUSPAKOM 进行检验。这项检查有助于保护新车主避免购买到或拥有非法车辆，例如切割和改装车辆。 需要携带车辆注册卡(Vehicle Registration Card)或交通工具拥有权证件（Vehicle Ownership Certificate)才能进行所需的汽车检验。只有当获得检验报告后，遗产代理人才能前往大马陆路交通局 (JPJ) 办理过户手续。 汽车保险 车辆在过户前买方名下必须有车辆保险。 当事人要先用自己名字买这辆车的保险（要有注明 tranfer owner 的保险）。 路税 (Road Tax) 不管前车主的路税有没有到期，过户后都一定要做新的路税，因为路税不能换名。 到大马陆路交通局 (JPJ) 办理过户手续 接下来遗产代理人和继承人就可以前往任何一间大马陆路交通局分行完成过户的程序。需要携带的文件包括： JPJ K3A 表格 遗嘱认证或遗产管理书 遗产代理人和继承人的身份证 往生者的死亡证明 车辆注册卡或交通工具拥有权证件 PUSPAKOM 检验报告 完成这些后，交通局将向新汽车主颁发新的车辆登记所有权证, 整个过程就完成了。 ============================== *如果您需要聘请律师处理法律事务，您可以联系我们。 *如果您需要法律咨询(付费)，您可以联系我们。 *我们的律师楼拥有超过18年的执业经验。我们有处理民事纠纷(打官司/法庭诉讼)、商业纠纷、劳工纠纷(工业法庭）、追讨债务、遗产分配、立遗嘱、离婚、抚养权、赡养费、产业分配、领养小孩、拟商业合约、拟雇佣协议、拟买卖合约、银行贷款、法律咨询、法律顾问、等法律事务。全马的案件，我们皆有处理。*We have more than 18 years of experience in the legal profession. …
未签署的合约具备效力吗？
原告是一家地产公司，被告为发展商。地产公司已和发展商接洽关于推销多块土地的销售，并成为发展商的代理。 地产公司为其中一块土地(LOA1)发出一份letter of acceptance。然而发展商并未签署LOA1。 发展商之后否认有指定地产公司来推销LOA1的销售，也否认有拖欠地产公司。地产公司通过法庭起诉发展商，以追回其完成的工作和提供的professional fees。高等法庭驳回了地产公司的诉求。法庭的其中一个理由是，发展商当时并未签署LOA 1，因未LOA 1是无法被执行的。The learned trial judge found that the letter of appointment dated 3 January 2014 (‘LOA1’) was unenforceable as it was not signed by the defendant… 地产公司向上诉法庭提出上诉，上诉法庭批准了地产公司的上诉申请。 上诉法庭的理由是，即使发展商没有签署LOA 1，它仍然也存在有效的合同。 根据地产公司和发展商之间的交易，尽管没有签署 LOA 1，但已经构成了一份concluded contract … we are of the view that the lack of acceptance did not detract from the fact there …
A地主要跟霸占土地者收租, B地主不要, A能逼B卖地?[2016] MLJU 1718
原告和其他人是一块农业地的共同持有人。原告拥有2/3的undivided share(不可分割的地段)，另一个地主则拥有1/3的地段。期间有第三者(亲戚)霸占了该土地长达25年之久，对方从来都没有支付过任何租金。 原告在2013年初发出通知，要求对方支付每个月RM30,000.00的租金；然而被对方拒绝。对方表示若原告想向他征收租金，必须得到另一个地主的同意。原告因此发出律师信给另一个地主，希望能得到同意来征收租金。由于迟迟没有得到恢复，原告因此通过法庭来做出申请。 原告表示由于其他地主迟迟不肯回复，导致他无法好好的打理该土地。他要求法庭命令另一个地主将所持有的拥有权售卖给他。原告的主张是，在国家土地法第145条文下，产业共有者若对售卖产业事项陷入僵局，可通过法庭申请要求适当判决，包括结束产业，把产业出售再瓜分盈利。 另一个地主其实已经去世，地主生前没有立遗嘱，受益人申请委任被告为遗产执行人，但他未执行遗产分配给土地的受益人。原告在这个申请里，把遗产执行人纳为被告。 法庭驳回了原告的申请。法庭表示被告只是遗产执行人，至于被告有没有有效的执行死者的遗产，原告不得过问，因为原告不是死者的继承人/土地的受益人。原告应该告1/3的地主，而不是遗产执行人。 法庭也指原告不能以无法征收租金为理由，引用土地法第145条文来逼其他地主售卖他们的1/3拥有权。 原告如果要引用145条文，他必须先证明他曾经跟另一个地主讨论有关土地分割事宜，但是另一个地主不给予同意或合作。 农业地的分割，每块分割的农业地不能少过0.4公顷(hectare)，如果原告能证明分割后的土地少过0.4公顷，那么他也可以引用第145条文要求法庭做出适当的判决。 由于原告无法证明他有事先与其他地主讨论过土地分割的事宜，因此不符合145条文的条件。法庭驳回了原告要求另一个地主卖1/3的地段给他的申请。 详细的案情和判决，请阅读以下的英文版文章。 This is an appeal by the appellant (the plaintiff) against the decision of the learned Judicial Commissioner who had dismissed with costs the appellant’s originating summons 24 NCVC-536- 03/2013 (the said OS) for an order inter-alia, to compel the respondents (the defendants) to sell …
不可分割的地段，你的拥有权在哪个角落? [2021] MLJU 2617
原告和被告是一块地的共同持有人。被告是和之前的业主买下一半的地。 被告打算在位于土地的前方位置起房子。原告随后申请禁令，阻止被告起房。 被告表示本身有权这么做，这是因为之前的业主有告诉他，他所购买的土地是属于前方的位置 Plot 1。 原告的理由是，由于是联名土地，实际上属于不可分割的地段/undivided share 。因此被告不可以在该地上起屋，直到土地局批准土地分割的申请为止。 法庭批准了原告的诉讼申请。法庭同意原告的论点，即该地属于不可分割的地段 ，这表示业主们实际上并无法分辨他们究竟拥有土地的哪一部分。This Court found that the Defendant’s submission is misconceived. As the purchaser of an undivided share of land, the Defendant is not in a position to advance any definitive claim over any part of the Subject Property. 即使被告是被之前的业主误导，但这与原告无关。 法庭判被告不能继续在这块地上起屋子，直到双方协商土地的划分，以及向土地局申请土地分割为止。 *详细的案情和判决，请阅读以下的英文版文章。 Enclosure 1 was filed by the …
联名产业: A想卖, B拒卖, 怎么办？
一家人共同拥有祖传地时，有时会发生一些成员想要售卖这块土地；但一些却不想卖出的事情。 这时有些成员或许会想通过诉讼的方式来处理这些纠纷。 Yeong Hin Seong & Anor v Yong Teik Seong [2003] 6 MLJ 38 两兄弟联名购买一间租屋，他们之后因售卖公寓事件陷入僵局。 在Rules of Court 2012第31条规下，凡在任何关于土地的诉讼案中，若出售该土地是有需要或属于合宜的，法庭可命令当事方出售该土地。 为了解决这僵持不下的局面，法庭表示有必要以拍卖方式出售公寓…the impasse between the plaintiffs and the defendant as alluded to earlier makes it ‘necessary orexpedient’ for this court to order the property to be sold…The practical way and the only way to resolve the …
卖家在出售二手房产时应注意的事项
A. 卖家可以共用买家的律师吗？ 可以。但是，不建议卖家共用买家的律师。 在买卖交易当中，一个律师只能代表一方，即：卖家或买家。正确来说，卖家就没有自己的代表律师。买家律师也只是代表你处理你的银行贷款（如果你还欠银行钱）和呈报产业税而已。 换句话说，买家律师不是你的律师。他们没有责任汇报给你买卖的程序和阶段。买卖合约的条约会是维护买家。整个买卖手续，买家律师会以买家的利益为主。 所以，如果卖家决定用买家的律师，卖家需要晓得，相关律师的职责是保护买家的权益。因此，卖家需要确保在签署买卖合约前，已阅读以及审查相关合约内容。此外，在这种情况下，卖家会发现合约会特别注明：“卖家已选择在这次交易中，不由律师代理，但在此明确声明卖家完全理解本合约所述的条款和条件的重要性和效果。 通常会出差错的情况： 合约条件涵盖了对买家有利，对卖家不利的条件； 买家或者买家律师延迟买卖程序，他们只是叫你等，没有告诉你在哪里出错，买家律师不是你的律师，他们没有责任告诉你/通知你/跟你解释； 有些买家为了借更多贷款，篡改买价，让合约里的买价提告。你的盈利税就因此提高，到时你要多付几千块盈利税就欲哭无泪。 买卖程序超过了预定的期限，最后你收到了卖房子的钱 (Purchase Price)但是他们说买家不需要赔偿你利息 (late payment interest)，给你一大堆你听不明白的解释，然后逼你交锁匙出来； 买家超过了预定的时间付卖房子的钱 (Purchase Price)，卖家有权利没收10%的买价，但是买家或买家律师是不会告诉你这个权力 B.Booking Form 一旦你和买家都同意了价格后，买家需要签署Letter of Offer以及预先支付2-3%的定金/earnest deposit。 Letter Offer 通常会包括以下资料： 买卖双方的姓名 房地产的法定地址 双方议定的房地产交易价格 定金 房内的任何物品，例如家具和配件 签署房地产买卖合约的期限 C. 买家申请房屋贷款 如果你的买家需要申请贷款，在评估买家的贷款申请时，银行通常会派出他们的估价师来评估你的房地产价值并附上一份报告。 一般上在买家签署的booking form会写上 “subject to 90% loan approval within 14 working days from the date hereof. The Parties shall …
什么是 Perfection of Transfer和Perfection of Charge?
假如你所买的房产属于Master Title(总地契)，当日后若获得strata title时；你需要找律师来处理Perfection of Transfer/转名，以及Perfection of Charge/如有贷款。 这种通常是土地局尚未为该房产签发个别地契或分层地契的情况，通常发生在新推出的房产或从房产发展商处购买的第一手单位。 日后当strata title已被签发，发展商将会通知买家去请律师处理perfection of transfer and charges/转让手续。如果该产业贷款还未缴清，银行也会介入Memorandum of Charge/抵押登记。 转权登记Perfection of transfer(POT)： 转权登记是一个将产业从发展商名下转名到顾客名下的法律程序。 这个程序必须在土地局登记完成，也必须要等到土地局发出个别地契或者分层地契才能够完成。 转权登记的大致流程： 买家支付律师费，印花税和其他杂费，如注册费、转让同意书、土地搜查、清算和破产调查、交通和复印费等 律师向房地产发展商发出授权书，并与发展商联系，提供必要的文件如产权副本和发展商的公司文件 顾客签署MOT(表格14A) 发展商签署土地局表格14A 买家缴付印花税给内陆税务局 土地局登记 正版地契上将会有顾客的名字 抵押登记Perfection of Charge/POC： 抵押登记POT的目的是为了保障银行的利益 如果屋主有向银行贷款，那当发展商把地契转至屋主名下后，屋主必须办理POT手续，把银行的名字登记于地契上。 如果顾客是现金买家，那么不必进行POC抵押登记这个法律程序，只需要进行POT就可以了。当转权登记完成后，顾客就可以直接拿回属于自己的正版地契。 如果顾客有跟银行贷款，他们需要将产业的正版地契作为抵押物归还银行，自己只能保留地契的副本，直到贷款付清为止。 手续费用： POC和POT的所需的费用都是由屋主自己来承担。 所需费用： POC和POT所需的律师费 产权转让备忘录Memorandum of Transfer和抵押文件所需的印花税。产权转移是当房地产从发展商的名下，或在买二手房屋时，从卖家的名下转至于买家的名下时所需签署的文件。因此，除了律师费以外，买家也需缴付产权转让备忘录和抵押文件的印花税。 其他杂费，如注册费、转让同意书、土地搜查、清算和破产调查、交通和复印费等。 手续完成后，业主才会成为产业的合法拥有人。 ============================== *如果您需要聘请律师处理法律事务，您可以联系我们。 *如果您需要法律咨询(付费)，您可以联系我们。 *我们的律师楼拥有超过18年的执业经验。我们有处理民事纠纷(打官司/法庭诉讼)、商业纠纷、劳工纠纷(工业法庭）、追讨债务、遗产分配、立遗嘱、离婚、抚养权、赡养费、产业分配、领养小孩、拟商业合约、拟雇佣协议、拟买卖合约、银行贷款、法律咨询、法律顾问、等法律事务。全马的案件，我们皆有处理。*We have more than 18 years of …
发展商申请延长VP-CIVIL APPEAL NO.: B-01(A)-57-01/2020
联邦法庭在在Ang Ming Lee & Ors v Menteri Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan & Anor and other appeals [2020] 一案中已经说明，隶属房地部的房屋管制处（controller），无权批准任何发展商要求延长交屋期的期限。 然而上诉法庭之后在Bluedream City Development Sdn Bhd一案中有截然不同的审判。在此最新案例中，上诉法庭批准了部长延长发展商交空屋期限的申请。 法庭指出，联邦法庭当初在在Ang Ming Lee一案中的判决并不适用于本案。 这是因为在Ang Ming Lee案中，联邦法庭在判决中只是说明controller无权批准这样的延期，但没有提到部长无权行使这样权力。The Federal Court did not say that the Minister has no power to “vary and modify” the terms of the statutory SPA…The Federal Court …
发展商迟交房子, 买家索赔利息 [2021] MLJU 2461
买家和发展商购买房产。根据分层建筑物的附表H/Schedule H，发展商需要在36个月内交空屋。发展商之后和相关房屋部门申请延长多6个月(42个月)来交空屋。在得到批准后，发展商在08.2017交空屋。 买家指发展商没有按照SPA的条款按时交空屋。 他向发展商索赔利息。买家的申请被地方法庭驳回，他随后提出上诉。 买家的抗辩点是，联邦法庭在Ang Ming Lee & Ors v Menteri Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan & Anor and other appeals [2020] 一案中已经说明，隶属房地部的房屋管制处（controller），无权批准任何发展商要求延长交屋期的期限。 上诉法庭同意买家的抗辩点，并表示该部门所批准的延长期限，已经抵触附表H/Schedule H，因此无效。Ang Ming Lee & Ors v Menteri Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan & Anor and other appeals [2020] 法庭也强调买卖协议的条款不能抵触附表H/Schedule H… the provisions in the SPA are not merely contractual, but …