租户在1995年和业主租下4层楼的单位，租约为期3年。每个月的租金是RM8000。 租客同意在租约到期前的6个月，提出续约的要求。这个续约有个附加条件：双方在日后要续约时，房东可以起租(不超过15%)。如果双方无法达成共识，就要由当时的market rent来决定。假如双方仍有争议。将由特定的估价师来决定。 租户之后在3年后通知业主想续约。租户要求业主在续约的合同里加上一个新的条款：允许住户可以提前终止租约。业主不同意添加此条款，并通知租户将起5%的租金。双方无法达成共识。 租户之后在租约期满时仍继续留在此单位，并如期支付每个月RM8000的租金，维持了大约6个月。 租户之后在第7个月时给予业主一个月退租的通知。业主对此不满，因此向租户索赔。业主认为租户当初在租约期满后仍继续留下并支付租金的举动，代表一个新的租约就此产生。 高等法庭当时批准了业主的申请。高庭同意业主的主张：租户继续留下的举动，已经默认着一个新的租约将就此产生。租户提出上诉。 上诉法庭表示高庭并没有考虑到，租约里所提到续约条件是否已经被满足：双方在日后要续约时，房东可以起不超过15%的租金。如果无法达成共识，就要由当时的market rent来决定。假如仍有争议，将由特定的估价师来决定租金的费用。 法庭表示双方并没有谈妥此条件，因此不能说租约已经被默认续约。双方的关系充其量只是月租的关系。因此租户给予一个月的通知，是合理的。With the fundamental conditions left unsatisfied it could not be said that a three years tenancy agreement had been reached. 上诉法庭批准了租户的上诉。 *详细的案情和判决，请阅读以下英文版的文章 The plaintiff (hereinafter referred to as the respondent) had filed a claim against the defendant (hereinafter referred to as the appellant) for arrears of …
Properties 产业
租约: 续约必须给续约通知 [2021] MLJU 102
租户以生意伙伴模式和业主租下一家店面以经营咖啡店。双方签署了为期3年的租约，直至31-8-2021。租约说明，如果租户在租约期满前至少3个月提出书面要求，则可再续租2年。业主之后在18-8-2020发出终止租约通知。 其中一个合伙人起诉业主。他指业主在租约到期后仍继续出租并收取租金；而且2020年冠病临时法案禁止他人终止租约。业主则指由于租户是以合伙方式经营咖啡店，因此全部的合伙人必须是原告或者必须以合伙人的名誉告他。业主也表示租客并没有如租约条款里，至少3个月预先通知要续约。 法庭必须决定：业主是否没有权利取消租约，是否必须续约。业主继续接受租金，是否意味已经同意续约。 法庭发现，租客并没有在租约期满前的3个月提出续约的要求；而且即使业主继续收取租金，并不代表一个新的租约就此产生。 RHB Bank Berhad v Hiap Leong Trading Sdn. Bhd. [2011] 5 MLJ 326 原告提出，2020年冠病临时法案第7条文指出，即使一方没有办法在新冠肺炎疫情期间履行租约条款里的责任(如原告没有提前3个月前提出续约通知)，业主仍然不能采取合约下的权利(终止租约) 。但是法庭不以为然，法庭指出，业主是在18-8-2020发出终止租约的通知，有关法案第10条文提及任何在18-03-2020-23-10-2020被终止的合约，将被视为已有效的终止。 另外法庭也申明，如果企业是合伙企业，你想起诉对方，你必须以合伙企业的名誉(partnership)或者以全部的合伙人的名誉去起诉对方，原告是不能以一个合伙人的名誉去起诉对方的。 法庭裁定业主有权终止租约，驳回了原告的申请。 *详细的案情和判决，请阅读以下英文版的文章 Introduction Enclosure 1 is the application by the 1st Plaintiff (Ang) in his own name and by the 2nd Plaintiff, who is also Ang but in his capacity as the partner of a …
发展商迟交房子, 买家索赔利息 [2021] MLJU 1276
买家在3.2.2012与发展商签署买卖协议，协议中的其中一项条款是发展商须在买卖协议签订之日起 36 个月内(2.2.2015)交空屋(Delivery of Vacant Possession)。如果发展商延迟交空屋，则其必须从 2.2.2015起赔偿买家购买价的10% 为赔偿金。 发展商在26.8.2020通知买家将在2020年9月交空屋。买家表示发展商已延迟一共2047天，因此通过法庭申请即使判决/summary judgment，向发展商索赔额索赔LAD/违约赔偿金。 买家提出的赔偿数额如下： Property: RM1,668,800 x 10% x 2047/365 days = RM935,899.61 Common Property: RM333,760 x 10% x 2047/365 days = RM187,179.92 即使判决/summary judgment是指当当事人对案件中的主要事实不存在真正的争议或案件仅涉及法律问题时，法官可以不经开庭审理而直接对案件作出有拘束力的判决。然而申请人必须遵守2012法院条规的多项要求，否则将导致此申请被驳回。比如被告可以通过提出其他必须进行审讯的理由，来驳回原告的申请。 发展商对买家的申请提出抗议： 该产业的实际购买价格：产业实际价格应该是SPA里的购买价格(RM1,668,800.00)，还是已回扣的价钱(RM1,501,920.00 )。发展商认为产业的实际购买价格，应该为RM1,501,920.00。 延迟交空屋的实际天数：发展商表示根据冠病临时法案第35条文，在18-03-2020 31-08 2020期间的迟交房屋赔偿金是需要被豁免的。 原告是否有权对被告提起此诉讼：…where a property purchaser has executed an absolute assignment in favour of a bank as security for …
拖欠租金, 业主告租客 [2021] MLJU 1760
租客在2019年4月起没有支付业主租金，也拒绝归还产业拥有权。业主在19/09/2019和2020年6月左右发出租约终止通知。 由于业主之后将产业售卖给第三者，原本应该在01/06/2020将产业移交给新业主，然而租客在25/07/2020才归还产业拥有权，而且还拖欠租金，导致业主还需要赔新的业主迟交产业给新业主的RM64,801.46利息和RM17,600.00更换电箱的开销。 业主因此入禀告租客从04/2019至05/2020，RM400,600.00欠下的租金 + 利息。 地方法庭下令租客需要付偿业主租金加利息，租客提出上诉。 法庭表示从业主提供的文件以及其他证据中，显示租客的确有拖欠租金和霸占有关产业；租客也无法提出合适的疑点 (…the affidavit evidence and the exhibits therein in this matter, clearly show that the plaintiff had established a prime facie case and is entitled to the summary judgment. Thereafter, the onus of proof would shift to the defendant to satisfy the court as to why summary judgment should …
购买拍卖房产的细节
拍卖产业哪里找？ 第1步 ：物色拍卖房产 有意进入拍卖市场的买家，可通过报章分类广告、银行公告、房产拍卖网站、社交媒体等管道，来物色值得投资的拍卖房产。 买家也可以在房地产线上拍卖系统——e-Lelong通过在马来西亚半岛的高等法院进行网上拍卖。通过e-lelong系统，民众不必亲自到法庭参与拍卖活动；只要上网注册，获批后即可参与及浏览拍卖不动产资料详情，从中筛选所要竞投的项目。民众也可以从中下载拍卖通告（Proclamation of Sale）。 e-lelong的每场拍卖会为时1个小时。更多详情请点击User Manual e-Lelong。 除了e-lelong系统，民众也可以从银行公告，或者报纸分类广告找到拍卖产业。 部分银行网站公告： HLB Maybank CIMB pbebank Alliancebank 2.购买拍卖房产需要注意什么事项？ A.拍卖之前： 竞标之前先做好预算，并检查贷款资格。查询拍卖房屋的底价，确定不会超出本身的预算。 索取拍卖公告和拍卖条件：在锁定了想要竞标的目标房产后，投标者可向拍卖官或拍卖房产销售代理员索取两份最重要的文件，那就是拍卖公告（Proclamation of Sale，简称POS）和拍卖条件（Conditions of Sale，简称COS）。这两份文件内容会列出有关拍卖屋的所有信息，而这些信息也将会成为拍卖合约的内容之一。在决定是否购买金融机构拍卖产业时，最重要的文件是拍卖通告（Proclamation of Sale）。有关拍卖通告将列出有关拍卖的重要资料，包括产业基本资料、拍卖底价及种种的购买条款如付款期限、产业开销的分配等。所有公开拍卖的交易都会以拍卖公告为依据。拍卖公告也会列明有关金融机构是否承担前业主拖欠发展商的服务费、管理费、维修费、门牌税、地税及其他费用等。若金融机构不承担有关债务，投标者应先了解有关拖欠的数额，考虑是否值得投标。 巡查拍卖产业各以及种房产的信息：在没有得到许可情况下，没有人可以擅自进入拍卖屋内；但是投标者可以到拍卖房子附近勘察该房子的状况和当地环境。投标者也可以征求当地居民的意见，并查询房子是否还有人在居住，因为赢标者本身必须通过法庭申请庭令来驱赶那些不肯搬离房子的屋主或租户。 调查有关的拍卖屋是否受限于任何的土著和非土著权、马来保留地、以及是否被私人冻结(private caveat)。私人冻结是一种法律行动，导致该房产不能被转让、抵押、租借和给予通行权。银行就可能不肯为这间房子提供贷款。赢标者需要向法庭申请解除冻结令，但需时大约两、三个月。所以，遇到这样的状况，你必须要准备现金购买、解除冻结令然后再翻借(refinancing)。如果你想要避免这个问题，那就必须在投标前，向土地局进行土地搜寻( land search)。 检查任何未结账单：检查房产是否有任何未付账单。、 B.拍卖日当天 投标者携带拍卖屋保留价的5%或10%（依据拍卖银行而规定）、银行汇票的押金和个人资料，在指 定的时间抵达现场。届时投标者将收到一张带有编号的投标人卡，以在竞标期间喊价。只有拥有投标卡的个人才能参可以加拍卖。 成功投标者：当拍卖师敲锤，意味着有关拍卖产业已经售出。在竞标过程中，价高者得。 签署拍卖销售合约：投标者将接获通知，以便提取有关加盖合约。记得联络银行和律师，以安排贷款。 需要留意的是，拍卖的那天，会有很多找吃的人‘假意’跟你竞标，然后说服你，如果不要他们竞标，你必须给他们多少的喝茶钱。其实你也不需要理会他们，他们也只是幌子，不会真的跟你斗竞标，他们进场的本意就只是要赚你的喝茶钱。 我们有处理房产买卖、房产转名、银行贷款。全西马案件皆有处理。你可以聘用我们当你的代表律师 。谢谢。 ============================== *如果您需要聘请律师处理法律事务，您可以联系我们。 *如果您需要法律咨询(付费)，您可以联系我们。 *我们有处理民事纠纷 (打官司/法庭诉讼)、商业纠纷、劳工纠纷(工业法庭）、追讨债务、遗产分配、立遗嘱、离婚、抚养权、赡养费、产业分配、领养小孩、拟商业合约、拟雇佣协议、拟买卖合约、银行贷款、法律咨询、法律顾问、等法律事务。全马的案件，我们皆有处理。我们的律师楼拥有超过18年的执业经验。*We have more than 18 years of experience in the …
买二手产业要注意的事项
如果经过房产中介 (Property Agent) 买二手产业 如果你是打算跟银行贷款买产业，在签买卖的booking form 的时候，记得确认booking form有写上 “subject to 90% loan approval within 14 working days from the date hereof. The Parties shall finalise the terms of the SPA from the date of 90% loan approval. Earnest Deposit shall be fully refunded if the Bank rejected the 90% Loan application”. 有些中介为了赚钱，刻意不放这个条款。当你借不到90%贷款，booking form 里面是有注明会没收你的3%订金 (Earnest …
农业地分割时的限制
一家人共同拥有祖传的农业地时，有时会发生一些成员想要售卖这块土地；但一些却不想卖出的事情。于是想通过分割的方式来处理这些纠纷。 分割地契固然可以解决地主们在售卖产业时面对的纠纷，但是共有农业地在分割时是有限制的。 在国家土地法第136(l)(f ) 条文下，农业地分割后，每位农业地主必须获得面积达2/5(0.4)公顷(heactare)的地。 当地契分割给每位地主时，每块分割的农业地不能少过0.4公顷(hectare)。0.4 hectare = 0.988 acre 若其他地主在分割上有分歧，比如不愿分割也不愿出售，法庭有权在处理土地纠纷时，命令当事人出售产业。(President Shoes Sdn Bhd v Macci Fashion Centre Sdn Bhd [1998] 1 CLJ 169) 另外，在国家土地法第145条文下，产业共有者若对售卖产业事项陷入僵局，也可通过法庭申请要求适当判决，包括结束产业，把产业出售再瓜分盈利。 National Land Code 1965 136. Conditions for approval of sub-division 1(f) that the area of any sub-divisional portion- (i) in the case of land subject to the category “agriculture”, or …
联名产业: A地主拒绝配合，B地主申请出售产业 [2007] 1 MLJ 328
原告和被告以及其他人共同拥有一块农业地。 原告与其他地主都同意把土地卖给发展商，唯独被告一直反对。 原告之后发出律师信，通知被告他将出售这块地。被告并没有给予任何的回复，也没有出庭。原告通过法庭申请出售 在国家土地法第145条文下，产业共有者若对售卖产业事项陷入僵局，可通过法庭申请要求适当判决，包括结束产业，把产业出售再瓜分盈利。此条文必须与Courts of Judicature Act 1964 第25条文共读。Courts of Judicature Act 1964 第 25(2) 条文授权法庭在处理与土地有关的纠纷时，命令当事人出售有关产业。 KK Kumaran v TS Sambanthamurthi [1996] 3 MLJ 309 在国家土地法下，假如打算分割农业地，分割后每位地主的分割地需要不少于2/5公顷(一英亩)；由于原告与其他地主持有九成的土地权(undivided shares)，他们无法做出不少于2/5公顷的分割，因此法庭同意他们的确需要援引国家土地法145条文来处理这项纠纷。 国家土地法145条文、Courts of Judicature Act 1964第 25条文，以及1980高等法庭规则Order 31，均授权法庭在处理土地纠纷时，做出出售产业的决定。President Shoes Sdn Bhd v Macci Fashion Centre Sdn Bhd [1998] 1 CLJ 169 在 Yeong Hin Seong & Anor v Yong Teik …
法庭的120天拍卖期，可以申请延期？
原告在07-01-2020投标拍卖屋，并缴付了10%的订金。他在同年的21-01-2020成功获得银行的贷款。 根据所签署的买卖合约和1965年国家土地法第257(1)(g) 条文，原告须在07-01-2020起的120天内（06.05.2020）支付余额。 然而那段时间马来西亚正实行MCO。当时除了关键领域如银行和金融机构外，土地局、律师事务所和其他非关键领域的机构均不得营业。由于06.05.2020仍是在MCO期间，原告的交易无法顺利完成，导致10%的订金被取消。 原告因此入禀法庭申请延长多50天的期限。 此案的第一被告是银行。银行在法庭上强调257(1)(g)条文所规定的120天是强制性的，然而银行愿意交由法庭决定是否批准原告的延期。附带条件是： 原告的申请必须获得业主的同意； 原告必须支付业主相关的利息； 若有任何一方因原告获得多50天的延期，而对银行采取任何法律行动，原告必须对银行做出应有的赔偿。 法庭基于以下的原因驳回原告的申请： 法庭同意银行的意见，即 257(1)(g) 条文的规定是强制性的。法庭表示国会当初颁布上述条文的意义就是为了保护业主的利益。 然而法庭也强调，在特定的情况下法庭还是会批准延期的申请，只是法庭必须考虑到业主的利益，不会因为延期的申请而受到影响。在此案中，原告无法提供证据证明他们已经提交相关的申请给业主，业主也没有参与此次的诉讼；因此法庭无法判断究竟业主的利益是否有受到影响。 对于银行所开出的条件（原告必须支付屋主相关的利息），原告并没有表示他们愿意支付多少的利息。 原告没有表示同意和或愿意遵守银行所提出的所有条件，导致法庭无法确认银行和业主的利益会受到保障。 法庭最终驳回了原告的申请。 *详细的案情和判决，请阅读以下的英文版的文章。 Introduction Enclosure 1 is an Originating Summons filed by the plaintiff seeking orders, as follows : (i) that the plaintiff be given an extension of time of 50 days from the last day of the Movement Control …
租约落空：广告牌阻挡租户做生意
原告(业主) 拥有一间三层商业办公楼，他将第二层和第三层租给被告(租客) 。由于租客拖欠租金，并违反了该租约的条款，业主通过律师向租客发出通知，并指示租客支付所拖欠的租金，以及归还场地的钥匙和使用权。 租客和业主租下第二和第三层的商业办公楼以经营一家廉价酒店。由于第一层的租户所张贴的广告牌阻挡了楼上的窗户，他表示出于安全原因导致该处不能用作经营酒店。由于出现合约上的落空，他称本身不需要向业主支付任何的租金。 业主反驳租客的说法，他表示租约中有提及，租客只能根据土地使用权中所规定的使用条件来使用有关的场地。 有关的使用条件，原本就没有说明可以用来经营酒店。他同时也否认租客有告诉他租用该处的目的，而且当初租客在检查场地时未曾抱怨一楼的广告牌。 法庭发现租约里并没有说明被告租用该物业是用作经营经济型酒店。 而且该协议的第5（e）条款明确规定被告同意只能根据土地使用权中所规定的条件来使用有关的场地。有关的使用条件包括，规定该土地只能用于办公楼，诊所，俱乐部，社团场所或会馆，以及住宅用途，却并未说明可用于经营酒店。 而且有关的租约是由租客本身的律师所准备的。法官认为租客并未告知他的律师他租用该场所的目的；否则律师将在协议中说明此目的，或通知当事人，在有关土地使用权的条件下，他不能在该场所经营经济型酒店。 合约落空（frustration of contract）是指签订合同后，在不是合同当事人的过失的情况，发生了意想不到的事件，而致使合同目的不能进行/实现。然而当租客在检查场地时，一楼的广告牌就已经在那儿了，他之后还同意租用该处。 法官表示既然租客打算租用该场所经营酒店，他应该事先就知道酒店经营的法规要求。而且实际上，主要不是因为广告招牌的关系导致租客无法在该处经营酒店，而是因为依据土地使用权，该处原本就不能用来经营酒店。法官认为租客的情况并不属于发生了‘意想不到的事件’，因此合约没有落空。 当一个人在一份合约上签名，在没有欺诈或者错误引导成分之下，他有没有读清楚合同里的条款都好，他都会被合约所约束。Wan Salimah bte Wan Jaffar v Mahmood bin Omar (Anim bte Abdul Aziz, Intervener) [1998] 5 MLJ 162. 法庭批准了业主的申请，租客需要支付所拖欠租金，以及其他相关的赔偿。 *详细的案情和判决，请阅读以下的英文版的文章。 The Plaintiffs were the registered owners of two unit of three-storey building erected thereon known as No. 16A and 16B, Jalan …
行动管制令期间可以停止缴付租金吗？
7 受行动管制令影响而不能在其管制令期间营业的公司/单位，如果其店面是向业主所承租的，租客是否能在这期间停止缴付租金？ 一般上按照业主和租客所签署的租赁合约，租客有义务在租赁期间向业主准时支付租金。 一般合约也会阐明，若租客在限定的期间内没有按时缴付租金，其行为会导致违约。换言之，在管制令期间，租客需要继续履行合约义务。 但是，租客和业主需要查看其合约是否有不可抗力的条款 (force majeure clause)，而其条款的效力会影响双方的权利、责任和义务。 至于不可抗力条款是否涵盖因 covid-19 新冠肺炎而发生的行动管制令，以及是否可以引用不可抗力条款，就必须视乎合约内的不可抗力条款是否涵盖因疾病而不可控制的情况如行动管制令或封城。 因此如果因为无法工作/营业而导致无收入，小篇建议受影响的租客可以主动向业主协商，看业主是否可以考虑减低租金或让租客延迟缴付租金。 其实在2020年时，我国政府宣布了一项法令：TEMPORARY MEASURES FOR REDUCING THE IMPACT OF CORONAVIRUS DISEASE 2019 (COVID-19) ACT 2020/冠病疫情冲击临时措施法令。 在此法令下，任何一方若基于1988年传染病控制及防范法令下，因控制及防范冠病病毒传播措施导致没有能力履行合约义务，另一方不得行使合约里的权利(比如取消合约、罚款、赔偿)。此法令包含七种合约，其中商业租凭合约(Commercial Tenancy Agreement)也包括在内： 7种合约分别为： 建筑工程合约或工程顾问合约，以及其他与一份建筑合约有关的建筑材料、器材或工人供应 根据一份建筑合约或供应合约内所阐明的履行合约保证（Performance Bond）或其他同等的保证 专业服务合约 非住宅不动产租约或租凭 (Lease or tenancy of non-residential immovable property） 提供任何场地、住宿、设施、交通、娱乐、餐饮，或其他产品及服务，包括任何商业会议、奖励旅游、研讨会、展览、促销活动、演唱会、表演、婚礼、派对或其他社交聚会或体育项目，给予参赛者、出席者、宾客或观众的集会或活动合约 1992年旅游业法令下所制定的旅行社合约，以及推广大马旅游的合约 与宗教朝圣相关的合约 若租客(只是商业单位，住家租约不能)能证明本身因为政府实行的管制令限制而无法正常营业，导致没有能力如常支付商店的租金；业主不能因为租客无法履行支付租金的义务，而采取他在合约下的权利来对付租客。欲理解更多的相关咨询可以点击2020冠病临时法案于宪报公布(23-10-2020，19-01-2020 )的文章。 不可抗力的条款 (force majeure clause) 疫情开始后，很多合同都附加此条款来保护自己：如遇不可抗力，如瘟疫，战争，地震，暴风，冰冻等自然灾害或政府法令或因为经营场所造成施工质量问题，致使经营场地损坏以至无法使用，任何一方有权延长或终止此合同或者互不赔偿损失。 一旦有这样的条款，这样可以让你免去赔偿的风险或者让你在不需要赔偿的情况下延长或取消合约。 做合约很重要，能保护自己利益，自己也不会无端端赔偿他人。请律师拟合约或者帮你过目对方的合约内容，这是必须的，这些钱是不能省的。 ============================== *如果您需要聘请律师处理法律事务，您可以联系我们。 …
项目被发展商搁置，买家可取消买卖合约吗？
买屋或其他产业时，最怕就是买到烂尾楼，即屋子建到一半发展商竟然停工了。有些发展商会在工程初期获得盈利后，就弃项目不顾。这些搁置的项目导致买家苦不堪言。 为了避免让普通老百姓落入房屋买卖的陷阱，房政部官网公开了被列入黑名单的发展商公司。这些被列入黑名单的发展商公司，主要都是逾期无法完成项目或超过6个月没有动工、搁置项目、面对公司清盘或被接管等的公司。相关资讯请点击我们的如何查询发展商是否已经被政府黑名单？的文章。 在1966年房屋发展（管制与执照) 法令第8A条文下，买家可以在以下情况终止买卖合约，而发展商也必须退钱给买家。不过需要通过房地部，以发出指示取消这项买卖合约。买家不能单方面，就要求解除买卖合约。条件如下： 持牌房屋发展商在执行买卖协议后拒绝执行或延迟或搁置计划长达连续六个月或更长的时间; 买方已取得最终融资人（贷款银行）的书面同意; 房屋及地方发展部(Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan)KPKT已确认，发展商的工程搁置连续六个月或以上的时间。 符合以上条件后买家可通过房地部，以发出指示取消这项买卖合约。房地部的官网：https://ehome.kpkt.gov.my/index.php/forms/form/1?mid=82 根据第8A（3）条文，发展商须在买卖合约终止后的30天内退还买家所有由持牌发展商收取的免息款项。 如果发展商不肯还钱，在第8A(5)条文下 ，不遵守此条规的发展商可被罚款高达250千令吉。重复犯罪者，每天可被罚款不超过5000令吉。 其他相关资讯可以点击发展商迟交屋，可以要求赔偿吗？的文章。 HOUSING DEVELOPMENT (CONTROL AND LICENSING) ACT 1966 Statutory termination of sale and purchase agreements 8A. (1) Notwithstanding anything contained in any agreement, a purchaser shall at any time be entitled to terminate the sale and purchase agreement entered …
租客欠租，租约允许屋主进屋拿回使用权 [2001] 3 MLRH 262
被告(店主)将两层店铺租给原告(租客)。 原告欠下两个月的租金。于是被告委任律师为他的代表到其店铺拿回产业使用权。被告说，他的委任律师到达店铺后发现大门的捲閘是关闭的，律师确保店铺里没有任何人在里面后，就锁上店铺然后离开。 据原告所述，因为被告将他的店铺锁上导致他面临生意上的损失，而且被告的行为已经抵触法律。 法庭表示被告的行为是不合法的。虽然双方之间的租约条款使被告可以重新获得房产所有权，但该条款不能抵触1950年特定救济法令第7(2)条文。1950年特定救济法令第7(2)条文要求店主不能擅自跟使用者取回店面的使用权，除非获得法庭庭令的许可。 即使被告称本身是依据”自力救济法” (self help) 来拿回产业使用权，然而在1950年特定救济法令于1992年修订后，自力救济法不适用于以上情况。因为在该法令的第7(2) 条文下该财产的拥有者只能在由法庭发出的庭令下才能收回有关财产。(Er Eng Bong & Anor v. New Kim Eng dan tiap-tiap Pemegang yang menduduki atas sebahagian tanah yang dikenali sebagai HS(M) 2162 PTD 4403 Mukim Benut, Daerah Pontian[1999] 3 MLRH 767) 业主在面临拖欠租金的租客，可以在1951年动产扣押法令下第5（1）条文下向租户发出财务扣押令 (Warrant of Distress)。而被告在未获得法庭庭令的许可之下，就进入和关闭原告的租用的店铺，这已经抵触了1951年动产扣押法令。 因租客没有支付房租是而锁上单位是不合法的。(Abdul Muthalib Hassan v. Maimoon Hj Abdul Wahid [1992] 2 MLJ 108) …
租客欠租，租约允许屋主进屋拿回使用权 [2009] 12 MLRH 727
被告(租客)在商场里租了一个单位。被告将其单位再出租与原告(二租客)。被告因原告没有准时缴付租金而更换了单位的钥匙。被告表示是依据当初双方签署的租约内容行事。有关合约允许被告在租客没有如期支付租金时，重新获得产业拥有权。 原告则表示有关合约的内容已经抵触1950年特定救济法案第7(2)和(3) 条文。尽管在原告与被告之间订立的租赁合约，允许被告重新获得产业拥有权，但该协议不能超越1950年特定救济法令第7(2)条文。”（Nur lslam Wordwide Industries Sdn Bhd v Yee Kok Sum [2001] 7 CLJ 495 at p 497） 1950年特定救济法令第7(2)条文说明，在没有获得法庭的庭令下，房东是不能随意驱赶房客。 法庭也表示，双方的租约内容不能违反1950年特定救济法令，而原告在没有获得庭令下，更换钥匙的行为是不合法的。根据以上所述，法庭批准原告的索赔， 被告必须对原告做出赔偿。 *详细的案情和判决，请阅读以下的马来文版文章。 TUNTUTAN Tindakan ini merangkumi tindakan asal yang dibawa oleh Plaintif terhadap Defendan dan tuntutan balas yang dibawa oleh Defendan terhadap Plaintif dan Defendan Kedua. Dalam tindakan asal, Plaintif menuntut gantirugi setelah Defendan …
租客欠租，厂主封厂不让租客进入使用 [2006] 3 MLJ 462
被告（厂主）与原告（租客）于2004年12月9日签署了租赁协议，厂主同意从2004年8月1日起至2005年2月28日，以每月200,000令吉的租金将工厂租给租客。 租客于2005年1月至2月期间没有支付租金，但仍占用工厂进行生产。即使在租赁合约期满之后，租客仍继续占用该工厂。 厂主于2005年5月6日封锁了工厂，并拒绝让租客继续进入工厂，同时将租客驱逐。 租客辩称，厂主的行为违反了1950年特定救济法令。1950年特定救济法令第7(2)条文说明，在没有获得法庭的庭令下，业主不能从原告那里接管该财产。 “被告进入和封锁有关原告所居住的场所是错误的行为，并且是违法的。尽管在原告与被告之间订立的租赁合约，允许被告重新获得产业拥有权，但该协议不能超越1950年特定救济法令第7(2)条文。”（Nur lslam Wordwide Industries Sdn Bhd v Yee Kok Sum [2001] 7 CLJ 495 at p 497） 法庭表示，厂主必须首先获得法院命令，然后才能从原告那里取回工厂拥有权，这是强制性的。 法庭最终表示，厂主显然违反了1950年特定救济法第7（2）条文。 在这种情况下，法庭特此按照租客的要求发出庭令。 *详细的案情和判决，请阅读以下的英文版文章。 The plaintiff has, simultaneously with the filing of the writ of summons and statement of claim against the defendant, filed a summons in chambers. The plaintiff is in the business …
拥屋计划(HOC)
为了刺激房地产市场并为疫情爆发后的购房者提供救济，首相之前宣布政府将恢复拥屋计划（HOC)，实施对转让文件和贷款协议文件的印花税赦免。相关资讯可以参考PENJANA经济复苏配套 Home Ownership Campaign(HOC) : Home Ownership Campaign 简称HOC, 是由前财政部长林冠英在提呈2019年财政预算案时宣布，并于2019 年1月1日至6月30日推行。 同年6月30日，政府宣布已批准马来西亚房地产发展商会的要求，将HOC期限延长半年，即从2019年7月1日起延长至12月31日。 HOC是政府为了协助首购族能够以更便宜价格及成本买入人生第一间房屋；同时也能解决房地产供应过剩的问题而推行的项目。 如今因为新冠肺炎的疫情爆发，HOC再次被政府推介。 HOC 2020 提供的优惠： 在 PENJANA经济复苏配套 的文章里提到，首相在宣布国家经济复苏配套时表示，拥屋计划 (Home Ownership Campaign: HOC) 将会重新实施。 购买总值介于30万至250万令吉之间的房子的转让协议书和贷款协议将免征印花税。 转让协议书的印花税豁免仅限于房屋价值的首100万令吉，而贷款印花税则是全免。 这项豁免适用于2020年6月1日至2021年5月31日之间签订的买卖协议，前提是发展商需给予至少10％的折扣。 政府于31-05-2021宣布延长HOC 优惠至2021年12月31日。 如何申请在HOC下购买房产？ 依据马来西亚房地产发展商公会(REDHA) 官方网站 ，HOC 2020的细节已在宪报公布后更新。 有意理解详情的民众可以点击官方网站以做更新 。 其他更多的经济重振计划请点击Short-Term Economic Recovery Plan June – December 2020 ============================== *如果需要法律咨询或者聘请律师处理法律事务，您可以联系我们。 *浏览我们律师楼的法律文章: www.kuekong.com *浏览我们律师楼的法律文章: www.kuekongklg.com *订阅我们的YouTube: http://bit.ly/lawnjustice *加入 …
房屋管制处无权延长交屋期的期限
联邦法院裁决，从今往后隶属房地部的房屋管制处（controller），无权批准任何发展商要求延长交屋期的期限。若允许修定或展延房屋买卖契约上的规定与条款，这将会剥夺屋主向发展商索偿违约金的权力。 邦法院首席法官丹斯里东姑迈润表示，若在修改条例后允许发展商延长工程竣工时间，此举并无法保护屋主，假如需要延长竣工时间，发展史就须按照契约向屋主做出赔偿。 此案件的发生是于104名持有在雪隆及柔佛一带公寓的屋主，在2016年7月26日分别通过两所律师楼入禀高庭。他们是于2016年8月9日获得高庭发出的准令，上庭挑战和审核房地部批准延长某建筑私人有限公司交屋期至48个月的决定。 有关建筑私人有限公司在此前曾向房屋管制处提出要求延长交屋期的申请，惟这项申请被拒绝了，发展商随后向房地部长提出上诉，并获得批准延长交屋期至48个月。 资料来源：Ang Ming Lee & Ors v Menteri Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan & Anor and other appeals [2020] 1 MLJ 281 ============================== *如果您需要聘请律师处理法律事务，您可以联系我们。 *如果您需要法律咨询(付费)，您可以联系我们。 *我们的律师楼拥有超过18年的执业经验。我们有处理民事纠纷(打官司/法庭诉讼)、商业纠纷、劳工纠纷(工业法庭）、追讨债务、遗产分配、立遗嘱、离婚、抚养权、赡养费、产业分配、领养小孩、拟商业合约、拟雇佣协议、拟买卖合约、银行贷款、法律咨询、法律顾问、等法律事务。全马的案件，我们皆有处理。*We have more than 18 years of experience in the legal profession. We handle matters such as civil litigation, commercial disputes, labour disputes (Industrial Court), debt …
没有分层地契(strata title)的公寓，可以买吗？
问：我想购买一间二手公寓，但其公寓还没有分层地契 (strata title)，我需要注意什么？ 答： (A) 没有银行愿意贷款的可能 如果一间二手公寓 (condominium, apartment, flat) 的年龄超过10年, 还没获得分层地契, 几乎全部的银行 (小编知道大众银行目前是其一的银行还愿意贷款，但是还要看公寓的地点) 都不愿意贷款的。 所以你签property agent的booking form之前，请先查询有哪一间银行愿意贷款。或者你也可以选择用现金买。 (B) 发展商倒闭或者停业的可能 一间超过10年还未能获得分层地契的公寓，一般上是因为发展商没有符合市议会的某些要求而导致市议会/土地局不发批准分层地契的申请。这样素质的发展商，你能确定它能营业多久吗？ 如果发展商在未来倒闭或者停业了，你又刚好想脱售你的公寓，那个时候你没有办法出售给需要贷款的买家。你只能卖给可以以现金买下你的公寓的买家而已。这样豪的买家有多少个？ (C) 请自己相熟的律师 如果这两个因素都不是因素，你可以买了。 签booking form 之前，如果你是贷款买产业，记得在文件上注明”purchase subject to 90% loan approval”和“execution of the sale and purchase agreement shall be 14 working days from the date of approval of the bank loan”, 不然你不小心遇上无良房产中介，你的3%订金会被某些理由被没收。 如果有认识的律师，最好签什么文件之前，让你的律师先过目或者商量，不要自以为是，到时吃亏的是自己。 …
出租房子给非法外劳，会违法吗？
问：我若出租房子给非法外劳，会违法吗？ 这是抵触了1959/63年移民局法令第55E条文（收留非法外劳）。 在次条文下，一旦罪成，每收留一位外劳，可被罚款最低RM5,000.00至最高RM30,000.00；或者坐牢不超过12个月或两者兼施。 如果店主本身不在店内，将店面出租给非法外劳工作，也已经违反移民法令或条规。 早前一名屋主因为租店屋给9名非法外劳居住，抵触1959/63年移民局法令55E条文（收留非法外劳），在认罪下被罚款4万5千令吉，或以7个月监禁代替。 参考文章: 星洲日报：新山一名华裔租屋给非法外劳被罚4.5万 东方日报：藏匿非法外劳属重罪 可判监最高5年鞭笞6下 光明日报：店面租外劳违法 Immigration Act 1959/63 55E. Occupier not to permit illegal immigrant to enter or remain at premises (1) No occupier shall permit any illegal immigrant to enter or remain at any premises. (2) An occupier who contravenes subsection (1) shall be guilty of an offence and shall, …
发展商迟交屋，可以要求赔偿吗？
问： 发展商超过了期限还没有交钥匙，我可以要求赔偿吗？ 根据1989年房屋发展（控制和执照）法规第11条文，所有直接向发商购买房屋的买家需要签署法规所述的标准房屋买卖合约 。 联邦法院法最新案例显示，房证部再无权延长交屋期的期限，更多资讯请点击房屋管制处无权延长交屋期的期限的贴文。 如果所购买的建设中的新房屋是地房屋，根据标准合约附表G第24条款， 在买卖合约执行日的24个月内，发展商必须交房屋给买家。 假设所购买的建设中的新房屋是共管公寓，那么根据标准合约附表H第25条款，发展商需要在买卖合约执行日的36个月内交房屋给买家。 如果在上述所阐明的期限内，发展商不能预期的交房屋给买家，那么，买家需要在发展商移交新房屋锁匙给买家后，先计算延迟交房屋的天数，之后再向发展商呈交延迟移交房屋的索偿申请信件。 根据标准合约所阐明的延迟移交房屋的索赔，其计算方式如下： （10%的房屋买卖价钱 x 延迟交房屋的天数）/ 365天 = 如果在买家呈交了信件之后，发展商在迟交房屋的索赔事件上有异议，买家可以入禀房屋仲裁庭 (Tribunal for Homebuyer Claims) 来寻求索赔，争取本身的权益。 相关入禀表格能在房屋及地方政府部门的官方网页 (http://www.kpkt.gov.my/index.php/pages/view/326)下载。 切记，如果需要透过房屋仲裁庭来审讯此事，买家需要在完工以及落成准证 (CCC) 的发行日期的12个月内提出申请。 如何通过房屋仲裁庭来寻求索赔？ 索赔人必须提供以下资料和文件给仲裁庭：填妥的表格、索赔书（Statementof Claim）、买卖协议（SPA）、发展商所提供的移交空屋锁匙（Delivery of VacantPossession）信件、10令吉建档费用。 呈交文件后，仲裁庭将在1个月半至2个月时间内，通知索赔人听审的日期，也会给予后者两份Form1。 索赔人必须在少过14天时间内，将其中一份表格1交给相关的发展商。 发展商若有意提出反诉或辩护，则可以在接获索赔人的表格1之后的14天内，呈交表格2（4份）和10令吉费用给仲裁庭。之后，索赔人同样也可透过呈交表格3和另10令吉费用，对发展商反诉提出辩护。 更多程序请游览官网。其他相关咨询可以点击房屋仲裁庭的文章。 参考： 1. 1989年房屋发展（控制和执照）法规（Housing Development (Control and Licensing Regulations 1989） (a) 原版：https://www.hba.org.my/laws/housing_reg/1989/PU(A)%2058-1989.htm； (b) 2015年修订版 ： http://www.federalgazette.agc.gov.my/outputp/pua_20150601_P%20U%20%20(A)%20106_PERATURAN-PERATURAN%20PEMAJUAN%20PERUMAHAN%20(KAWALAN%20DAN%20PELESENAN)(PINDAAN).pdf 2. 上诉发庭的2018年裁决 http://judgments.my/assets/uploads/[2018]-MYCA-175_10279.pdf 3. 索赔表格 …