了解问题背景：银行延迟放款导致买家被追讨逾期利息 在马来西亚，购房者在购买房产时，有时会遇到银行在处理贷款协议（Loan Agreement）时延迟放款给发展商的情况。这种延迟可能导致发展商向买家追讨逾期付款利息（Late Payment Interest）。如果买家已经按时履行了自己的义务（如准时提交所需文件和付款），那么责任就不在买家身上。此时，买家可以通过以下步骤来维护自己的权益。 如何确定责任方并采取行动 (a) 收集事件时间线（Chronology of Event） 首先，买家可以要求自己的买卖协议律师（SNP Lawyer）和贷款律师（Loan Lawyer）各自准备一份详细的事件时间线。通过对比这两份时间线，可以清楚地看出是哪个环节出了问题，导致银行延迟放款。 (b) 如果责任在律师 如果发现是买卖协议律师或贷款律师的失误导致银行延迟放款，而这些律师又是发展商的指定律师（Panel Lawyer），买家可以向发展商提交一封申诉信（Appeal Letter）。在信中，买家应明确表示自己已经按时履行了所有义务，并指出是律师的失误导致了延迟。根据马来西亚的《合同法》（Contract Act 1950），如果买家已经履行了自己的义务，那么不应承担因第三方失误而产生的额外费用。 如果律师拒绝承担责任，买家可以通过马来西亚律师公会（Malaysian Bar Council）进行投诉。此外，买家还可以向房屋仲裁庭（Tribunal for Homebuyer Claims）提出索赔。根据《房屋发展（控制与许可）法令》（Housing Development (Control and Licensing) Act 1966），发展商和其指定的律师有责任确保交易过程的顺利进行。 (c) 如果责任在银行 如果发现责任在于银行本身，买家可以直接向该银行投诉。根据马来西亚国家银行（Bank Negara Malaysia）的规定，银行有义务在合理的时间内处理贷款放款。如果银行确实存在失误，他们应当承担相应的责任并赔偿买家。如果银行拒绝赔偿，买家可以进一步向国家银行投诉，国家银行会根据《金融服务法》（Financial Services Act 2013）对银行进行调查和处理。 寻求法律帮助与进一步行动 (a) 聘请第三方律师 如果逾期利息的数额较大，买家可以考虑聘请第三方的专业律师先看文件、分析整个状况，再决定要采纳什么步骤，甚至让来第三方律师代表你，处理索赔事宜。第三方律师可以帮助买家更有效地追讨损失，并确保所有法律程序都符合马来西亚的法律规定。 (b) 利用政府政策与法律保护 马来西亚政府近年来加强了对购房者的保护，特别是在《2019年房屋发展（控制与许可）修正法案》中，明确规定了发展商和银行在处理房产交易时的责任。买家可以利用这些法律条文和政策来维护自己的权益。 总结 在马来西亚购房过程中，如果遇到银行延迟放款导致被追讨逾期利息的情况，买家应首先确定责任方。通过收集事件时间线，明确是律师还是银行的失误，然后采取相应的法律行动。无论是通过律师公会投诉，还是向国家银行申诉，买家都有多种途径来维护自己的权益。如果问题复杂或涉及金额较大，聘请第三方律师是一个明智的选择。 通过了解并运用马来西亚的相关法律和政策，购房者可以有效地避免不必要的经济损失，并确保自己的购房过程顺利进行。 ============================== *如果您需要聘请律师处理法律事务/付费法律咨询，请联系我们。 *欢迎Whatsapp Wilson Kuek律师: …
SPA (Developer) 买卖合约 (发展商)
LAD: 发展商延期交房, EOT无效[2022] MLJU 2435
背景与诉求 申请人是房屋发展商 Eco Green City Sdn Bhd，负责Cyber Casa @ Cybersouth Phase 1B 的住宅项目。第一、第二答辩人是购屋者，两人于 2015 年 7 月 1 日与发展商签署了买卖合约（SPA），以 RM664,800 购买一间双层排屋（RT3-183）。第三答辩人是根据《1966 年房屋发展（管制与发牌）法令》（HDA）设立的购屋者索偿仲裁庭（Tribunal for Home Buyers Claims）。 合约 第 22(1) 条载明：发展商须在合约日期起 36 个月内，依照 第 23 条的方式交付空屋交付（vacant possession）。2018 年 10 月 23 日，发展商发出第 23(3) 条通知，随函附上建筑师完工证书与 CCC（完工与合规证书），并声明交付空屋，但前提是购屋者先清付合约下的一切应付款（含迟付利息及杂费）。 购屋者则主张：依据《1989 年房屋发展（管制与发牌）条例》（1989 条例）第 11(1) 条（源自 HDA 第 24 条授权制定的附表合约），交付空屋应在 24 个月内，不是 …
向发展商索赔逾期交屋赔偿金， 买家需于12个月内提出诉讼
在房屋仲裁庭的文章中有提及，控诉申请需在不可超过12个月。 在Cemerlang Land Sdn Bhd v Ali bin Saat & Anor and other appeals[2018] 1 MLJ 331一案中，某项公寓项目未能如期在买卖合约(第一份合约)中所规定的期限内完成，随后被政府列为废弃项目。 此案的发展商之后被委任来接手该废弃项目，以让该项目复工。之前的买家获接手的发展商献议转为购买该项目复工后的单位。双方同意撤销第一份合约。发展商与买家在2013年签署了新的买卖合约。 然而买家却在隔年根据第一份合约入禀房屋仲裁庭向发展商索赔延迟交屋赔偿金。仲裁庭批准了买家的索赔。发展商向高庭提出Judicial Review的申请，不过有关申请被高庭被驳回。发展商随后向上诉庭提出上诉。 上诉庭表示在1966年房屋发(展管制与执照)法令第16N(2)条文下，买家需要在以下事件的12个月内向仲裁庭提出相关的索赔： 房屋竣工证书(CCC)或合格证书的发行日期； 买卖协议(SPA)内所拟定的保修期截止日期； 买卖合约终止日 此案的买家没有在法令规定的时间内向仲裁庭提出申诉，而是在双方执行第二份合约，以及发展商将物业转移后才提出。 上诉庭批准了发展商的申请，并驳回仲裁庭当初的判决。 资料来源 Cemerlang Land Sdn Bhd v Ali bin Saat & Anor and other appeals[2018] 1 MLJ 331 ============================== *如果您需要聘请律师处理法律事务，您可以联系我们。 *如果您需要法律咨询(付费)，您可以联系我们。 *我们的律师楼拥有超过18年的执业经验。我们有处理民事纠纷(打官司/法庭诉讼)、商业纠纷、劳工纠纷(工业法庭）、追讨债务、遗产分配、立遗嘱、离婚、抚养权、赡养费、产业分配、领养小孩、拟商业合约、拟雇佣协议、拟买卖合约、银行贷款、法律咨询、法律顾问、等法律事务。全马的案件，我们皆有处理。*We have more than 18 years of experience in …
发展商使用不同于合约的建筑材料
一所公寓单位的买家对发展商提出诉讼，要求发展商赔偿以下的事项： 发展商延迟交付空屋 发展商使用不同于与买卖合约中规定的建筑材料。 买家在高等法庭时成功做出索赔。 高等法院下令发展商做出赔偿。发展商之后做出上诉，上诉法庭驳回买家的索赔。 买家随后上诉至联邦法庭。 联邦法庭表示发展商使用不同于买卖合约提及的建筑材料 ，买家有权要求赔偿损失，这是没有任何争议的。There is nothing in cl 12 of the SPAs to say that damages could only be claimed in the event the respondent used material that is cheaper than the contracted material. What entitles the appellants to claim for damages under the clause is the unauthorized use by the …
未签署的合约具备效力吗？
原告是一家地产公司，被告为发展商。地产公司已和发展商接洽关于推销多块土地的销售，并成为发展商的代理。 地产公司为其中一块土地(LOA1)发出一份letter of acceptance。然而发展商并未签署LOA1。 发展商之后否认有指定地产公司来推销LOA1的销售，也否认有拖欠地产公司。地产公司通过法庭起诉发展商，以追回其完成的工作和提供的professional fees。高等法庭驳回了地产公司的诉求。法庭的其中一个理由是，发展商当时并未签署LOA 1，因未LOA 1是无法被执行的。The learned trial judge found that the letter of appointment dated 3 January 2014 (‘LOA1’) was unenforceable as it was not signed by the defendant… 地产公司向上诉法庭提出上诉，上诉法庭批准了地产公司的上诉申请。 上诉法庭的理由是，即使发展商没有签署LOA 1，它仍然也存在有效的合同。 根据地产公司和发展商之间的交易，尽管没有签署 LOA 1，但已经构成了一份concluded contract … we are of the view that the lack of acceptance did not detract from the fact there …
什么是 Perfection of Transfer和Perfection of Charge?
假如你所买的房产属于Master Title(总地契)，当日后若获得strata title时；你需要找律师来处理Perfection of Transfer/转名，以及Perfection of Charge/如有贷款。 这种通常是土地局尚未为该房产签发个别地契或分层地契的情况，通常发生在新推出的房产或从房产发展商处购买的第一手单位。 日后当strata title已被签发，发展商将会通知买家去请律师处理perfection of transfer and charges/转让手续。如果该产业贷款还未缴清，银行也会介入Memorandum of Charge/抵押登记。 新的法令下，发展商必须在发布分层地契的12个月内，将分层地契转到业主名下，若抵触法令将面临1千至1万的罚款。 Strata Titles (Amendment) Act 2007): 40A. Transfer of ownership of strata titles (1) Any original proprietor or any person or body appointed by a court of competent jurisdiction shall execute the transfer of strata titles to the parcel …
发展商迟交房子, 买家索赔利息 [2021] MLJU 2461
买家和发展商购买房产。根据分层建筑物的附表H/Schedule H，发展商需要在36个月内交空屋。发展商之后和相关房屋部门申请延长多6个月(42个月)来交空屋。在得到批准后，发展商在08.2017交空屋。 买家指发展商没有按照SPA的条款按时交空屋。 他向发展商索赔利息。买家的申请被地方法庭驳回，他随后提出上诉。 买家的抗辩点是，联邦法庭在Ang Ming Lee & Ors v Menteri Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan & Anor and other appeals [2020] 一案中已经说明，隶属房地部的房屋管制处（controller），无权批准任何发展商要求延长交屋期的期限。 上诉法庭同意买家的抗辩点，并表示该部门所批准的延长期限，已经抵触附表H/Schedule H，因此无效。Ang Ming Lee & Ors v Menteri Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan & Anor and other appeals [2020] 法庭也强调买卖协议的条款不能抵触附表H/Schedule H… the provisions in the SPA are not merely contractual, but …
发展商迟交房子, 买家索赔利息 [2021] MLJU 2576
买家和发展商购买房产。按照双方所签署的SPA条款，发展商需要在36个月后(9.2014)或之前交空屋。然而发展商在11.8.2014时获得房屋及地方政府部的批准，延期多6个月(9.3.2015)交空屋。 发展商之后在8.2020依据SPA第 26(1) 条款发出交空屋子的通知。在有关的通知书中，买家被告知，不论他是否在14天内依通知前往领取钥匙，皆视为已经领取钥匙。 买家在收到通知的14天内没有领取钥匙，他因此被发展商视为已经领取钥匙，完成交空屋的程序。 买家指发展商没有按照SPA的条款按时交空屋。 他向发展商索赔利息(09-03-2015 – 09-09-2020)。 发展商表示根据冠病临时法案第35条文，在18-03-2020 – 31-08 2020 期间的迟交房屋赔偿金是需要被豁免的。因此延迟的天数应该是9.3.2015 -17.3.2020 ，以及 1.9.2020 – 9.9.2020. 法庭表示在本案中，如上所述，交空屋的日期应该是9.3.2015。 此日期并不在冠病临时法案exclusion period (18.3.2020 -31.8.2020)的范围内，因此冠病临时法案第35条文并不适用于本案。 由于交空屋的日期已定(9.3.2015)，而发展商甚至在冠病临时法案生效之前就已经违反了其交空屋的的义务 。 法庭强调，法律应该帮助无辜者，而不是那些已经犯错的人。The law should assist the innocent, not the one who is/was already in the wrong. 法庭因此批准了买家的申请。 Introduction The plaintiff’s claims are premised on a Sale and Purchase Agreement (under …
发展商迟交房子, 买家索赔利息 [2021] MLJU 1276
买家在3.2.2012与发展商签署买卖协议，协议中的其中一项条款是发展商须在买卖协议签订之日起 36 个月内(2.2.2015)交空屋(Delivery of Vacant Possession)。如果发展商延迟交空屋，则其必须从 2.2.2015起赔偿买家购买价的10% 为赔偿金。 发展商在26.8.2020通知买家将在2020年9月交空屋。买家表示发展商已延迟一共2047天，因此通过法庭申请即使判决/summary judgment，向发展商索赔额索赔LAD/违约赔偿金。 买家提出的赔偿数额如下： Property: RM1,668,800 x 10% x 2047/365 days = RM935,899.61 Common Property: RM333,760 x 10% x 2047/365 days = RM187,179.92 即使判决/summary judgment是指当当事人对案件中的主要事实不存在真正的争议或案件仅涉及法律问题时，法官可以不经开庭审理而直接对案件作出有拘束力的判决。然而申请人必须遵守2012法院条规的多项要求，否则将导致此申请被驳回。比如被告可以通过提出其他必须进行审讯的理由，来驳回原告的申请。 发展商对买家的申请提出抗议： 该产业的实际购买价格：产业实际价格应该是SPA里的购买价格(RM1,668,800.00)，还是已回扣的价钱(RM1,501,920.00 )。发展商认为产业的实际购买价格，应该为RM1,501,920.00。 延迟交空屋的实际天数：发展商表示根据冠病临时法案第35条文，在18-03-2020 31-08 2020期间的迟交房屋赔偿金是需要被豁免的。 原告是否有权对被告提起此诉讼：…where a property purchaser has executed an absolute assignment in favour of a bank as security for …
项目被发展商搁置，买家可取消买卖合约吗？
买屋或其他产业时，最怕就是买到烂尾楼，即屋子建到一半发展商竟然停工了。有些发展商会在工程初期获得盈利后，就弃项目不顾。这些搁置的项目导致买家苦不堪言。 为了避免让普通老百姓落入房屋买卖的陷阱，房政部官网公开了被列入黑名单的发展商公司。这些被列入黑名单的发展商公司，主要都是逾期无法完成项目或超过6个月没有动工、搁置项目、面对公司清盘或被接管等的公司。相关资讯请点击我们的如何查询发展商是否已经被政府黑名单？的文章。 在1966年房屋发展（管制与执照) 法令第8A条文下，买家可以在以下情况终止买卖合约，而发展商也必须退钱给买家。不过需要通过房地部，以发出指示取消这项买卖合约。买家不能单方面，就要求解除买卖合约。条件如下： 持牌房屋发展商在执行买卖协议后拒绝执行或延迟或搁置计划长达连续六个月或更长的时间; 买方已取得最终融资人（贷款银行）的书面同意; 房屋及地方发展部(Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan)KPKT已确认，发展商的工程搁置连续六个月或以上的时间。 符合以上条件后买家可通过房地部，以发出指示取消这项买卖合约。房地部的官网：https://ehome.kpkt.gov.my/index.php/forms/form/1?mid=82 根据第8A（3）条文，发展商须在买卖合约终止后的30天内退还买家所有由持牌发展商收取的免息款项。 如果发展商不肯还钱，在第8A(5)条文下 ，不遵守此条规的发展商可被罚款高达250千令吉。重复犯罪者，每天可被罚款不超过5000令吉。 其他相关资讯可以点击发展商迟交屋，可以要求赔偿吗？的文章。 HOUSING DEVELOPMENT (CONTROL AND LICENSING) ACT 1966 Statutory termination of sale and purchase agreements 8A. (1) Notwithstanding anything contained in any agreement, a purchaser shall at any time be entitled to terminate the sale and purchase agreement entered …
联邦法庭裁决迟交屋赔偿金从付订金算起-19-01-2021
联邦法院于2021年1月19日今日针对3宗涉及房屋发展商和购屋者的7项上诉申请，发出判决理据摘要，当中说明了发展商需从购屋者支付预订费（booking fee）的日期开始算起，付出逾期交屋赔偿金（LAD）予相关的购屋者。 尽管发展商可能认为接受预订费是一种标准的商业惯例，但法律在这方面显然是相反的。 其中3项上诉则是由“Taman Paya Rumput Perdana Fasa 2”项目的购屋者入禀。答辩人是该项目的发展商GJH Avenue私人有限公司。在此案件中，房屋仲裁庭裁决，发展商必须赔偿逾期交屋赔偿金予购屋者，从购屋者支付预订费的日期算起。 此案上诉到高庭时，高庭也维持仲裁庭的判决；后来上诉庭则批准了发展商的上诉。 如今联邦法院首席大法官丹斯里东姑麦润指出，买卖协议中规定的“本协议的日期”是发展商与购屋者之间签订买卖协议的实际日期。联邦法庭批准购屋者提出的上诉，并驳回上诉庭的判决，恢复高庭的判决。 另外，其中一宗案件的购屋者以50万1800令吉向PJD Regency购买在吉隆坡的一项产业，并在2013年1月16日支付1万令吉订金。之后，双方于同年3月21日签署买卖合约，发展商必须在42个月或2016年9月交出空屋，不过发展商通知购屋者在2017年1月23日拿锁匙。 购屋者因此向发展商索取3万3000令吉的逾期交屋赔偿金，不过发展商不依，问题之后带上房屋仲裁庭。房屋仲裁庭裁决，发展商必须就延迟交屋和完成基本设施，付逾期交屋赔偿金予购屋者。发展商于是上诉到高庭及上诉庭，不过全部上诉被驳回。联邦法院首席大法官丹斯里东姑麦润在判决中指出，鉴于之前对法律作出的说明，高庭和上诉庭的裁决是正确的，因此联邦法院坚决维持相关的判决。 资料来源： 南洋商报：联邦法庭裁决迟交屋赔偿金从付订金算起(19-01-2021) PJD REGENCY SDN BHD v TRIBUNAL TUNTUTAN PEMBELI RUMAH & ANOR AND OTHER APPEALS [2021] 2 MLJ 60. Federal Court Putrajaya. Tengku Maimun Chief Justice, Nallini Pathmanathan, Abdul Rahman Sebli, Zabariah Mohd Mary Lim FCJJ. ============================== *如果您需要聘请律师处理法律事务/付费法律咨询，请联系我们。 …
拥屋计划(HOC)
为了刺激房地产市场并为疫情爆发后的购房者提供救济，首相之前宣布政府将恢复拥屋计划（HOC)，实施对转让文件和贷款协议文件的印花税赦免。相关资讯可以参考PENJANA经济复苏配套 Home Ownership Campaign(HOC) : Home Ownership Campaign 简称HOC, 是由前财政部长林冠英在提呈2019年财政预算案时宣布，并于2019 年1月1日至6月30日推行。 同年6月30日，政府宣布已批准马来西亚房地产发展商会的要求，将HOC期限延长半年，即从2019年7月1日起延长至12月31日。 HOC是政府为了协助首购族能够以更便宜价格及成本买入人生第一间房屋；同时也能解决房地产供应过剩的问题而推行的项目。 如今因为新冠肺炎的疫情爆发，HOC再次被政府推介。 HOC 2020 提供的优惠： 在 PENJANA经济复苏配套 的文章里提到，首相在宣布国家经济复苏配套时表示，拥屋计划 (Home Ownership Campaign: HOC) 将会重新实施。 购买总值介于30万至250万令吉之间的房子的转让协议书和贷款协议将免征印花税。 转让协议书的印花税豁免仅限于房屋价值的首100万令吉，而贷款印花税则是全免。 这项豁免适用于2020年6月1日至2021年5月31日之间签订的买卖协议，前提是发展商需给予至少10％的折扣。 政府于31-05-2021宣布延长HOC 优惠至2021年12月31日。 如何申请在HOC下购买房产？ 依据马来西亚房地产发展商公会(REDHA) 官方网站 ，HOC 2020的细节已在宪报公布后更新。 有意理解详情的民众可以点击官方网站以做更新 。 其他更多的经济重振计划请点击Short-Term Economic Recovery Plan June – December 2020 ============================== *如果需要法律咨询或者聘请律师处理法律事务，您可以联系我们。 *浏览我们律师楼的法律文章: www.kuekong.com *浏览我们律师楼的法律文章: www.kuekongklg.com *订阅我们的YouTube: http://bit.ly/lawnjustice *加入 …
房屋管制处无权延长交屋期的期限
联邦法院裁决，从今往后隶属房地部的房屋管制处（controller），无权批准任何发展商要求延长交屋期的期限。若允许修定或展延房屋买卖契约上的规定与条款，这将会剥夺屋主向发展商索偿违约金的权力。 邦法院首席法官丹斯里东姑迈润表示，若在修改条例后允许发展商延长工程竣工时间，此举并无法保护屋主，假如需要延长竣工时间，发展史就须按照契约向屋主做出赔偿。 此案件的发生是于104名持有在雪隆及柔佛一带公寓的屋主，在2016年7月26日分别通过两所律师楼入禀高庭。他们是于2016年8月9日获得高庭发出的准令，上庭挑战和审核房地部批准延长某建筑私人有限公司交屋期至48个月的决定。 有关建筑私人有限公司在此前曾向房屋管制处提出要求延长交屋期的申请，惟这项申请被拒绝了，发展商随后向房地部长提出上诉，并获得批准延长交屋期至48个月。 资料来源：Ang Ming Lee & Ors v Menteri Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan & Anor and other appeals [2020] 1 MLJ 281 ============================== *如果您需要聘请律师处理法律事务，您可以联系我们。 *如果您需要法律咨询(付费)，您可以联系我们。 *我们的律师楼拥有超过18年的执业经验。我们有处理民事纠纷(打官司/法庭诉讼)、商业纠纷、劳工纠纷(工业法庭）、追讨债务、遗产分配、立遗嘱、离婚、抚养权、赡养费、产业分配、领养小孩、拟商业合约、拟雇佣协议、拟买卖合约、银行贷款、法律咨询、法律顾问、等法律事务。全马的案件，我们皆有处理。*We have more than 18 years of experience in the legal profession. We handle matters such as civil litigation, commercial disputes, labour disputes (Industrial Court), debt …
维修房子的缺陷保修期 (Defect Liability Period)
维修房子的缺陷保修期 (Defect Liability Period) 很多屋主在拿到钥匙后首先就是马上装修房子，反而忽略了检查房子的缺陷，导致后来的种种纠纷。其实屋主在拿到钥匙后，首先应该好好的检验新房子，争取在缺陷保修期间让发展商维修。 问：检验房子的步骤 当房子已盖好且已准备好交给你时称为“交空屋” (Delivery of Vacant Possession) . 从你付定金及签买卖协议(Sales and Purchase Agreement)后的24至36个月内就能“交空屋”。 当房子完工约70％时，买家将收到来自发展商的一封信，约好一个交空屋的日期。完工后，你必须前来发展商办事处交接房子，同一时间内，收下一份完工证明书, CCC(Certificate of Completion and Compliance)。 如果在上述所阐明的期限内，发展商不能预期的交房屋给买家，那么，买家需要在发展商移交新房屋锁匙给买家后，先计算延迟交房屋的天数，之后再向发展商呈交延迟移交房屋的索偿申请信件。 根据标准合约所阐明的延迟移交房屋的索赔，其计算方式如下：（10%的房屋买卖价钱 x 延迟交房屋的天数）/ 365天 ） 当房子建好并领了钥匙后，发展商会以缺陷保修的形式给予屋主一个“保证”，任何有关房子手工，比如瓷砖爆裂、水管漏水、门窗关不到、地板凹陷等，都在“保证”范围内。 因此拿到房屋钥匙后必须仔细检查房子的各个角落。通常屋主在领钥匙需签署信件后，发展商会分发房屋缺陷检查表格，建议屋主自己写明并标注有问题的部分。比如若屋主做缺陷检查时发现裂缝，可以尝试拿一支牙签测试，若能放进裂缝中，很大可能就是结构崩裂 若发现有任何不妥之处应尽快让发展商尽快处理。否则，保修期结束后，屋主就得自掏腰包进行维。若决定自行维修房屋缺陷，也要写信通知房产买卖合约律师，暂缓发放最后5%购屋款项给发展商。因为房产买卖合约的律师一般上会负责保管最后5%的购屋款项，作为维修房子的资金。 屋主在接获发展商通知信时，需留意信件提及的通知日期，因为房屋缺陷保修期是从通知日的14天后开始计算。如果屋主在通知日的1星期后就领取钥匙，则保修期从领钥匙当天开始计算。 1966年房屋发展商（控制及执照）法令说明，不管是高楼或有地住宅，房子缺陷保修期都是24个月，从交空屋那天算起。 需要留意的是，缺陷保修期保修期结束后，发展商就不再有保修责任，屋主只能自己负起维修的责任。 问：发展商没有采取行动，怎么办？ 一旦买家书面通知发展商有关的房屋缺陷后，发展商需要在30天内处理有关问题；如果发展商没有采取行动，买家可发出一份通知信，重申已经超过30天，并表明若发展商不处理，则自行安排承包商估价，同时在通知信上附上估价单据，并请律师暂缓发放最后款项给发展商。 问：屋主也可以检验公共空间设施吗？ 根据1966年房屋发展商（控制及执照）法令里的附表G第15条及附表H第14条说明, 若发现公共空间设施比如电梯、泳池或其他设施有缺陷，屋主绝对有权利检查，同时也有权利投诉。 如果是共管公寓，根据2013年分层管理法令，发展商需在12个月后成立共管机构（JMB），负责公寓未来管理方针，在共管机构成立后，公共空间的维护责任则落在屋主身上。 问：是否做了装修，发展商不再保修？ 只是装修的部分不保，其他还是在保修范围。 其余没有装修的部分，只要仍然在24个月保修期，若发现缺陷即可通知发展商维修 因此建议在在动工装修前能让承包商再检查一次，像是那些比较严峻的地方如天花板或水管等，看看有无漏水迹象。 问：第二买家也有投诉权吗? 只要还在保修期，屋主可无限次让发展商维修缺陷，就算是第二买家也能行使权力。 若是第一买家在领钥匙1年后即转售，从法律角度来看第二买家也是有缺陷保修行使权。签了买卖合约就等于是向第一买家购买了权益，只要还在24个月缺陷保修期，一旦发现房子缺陷，即可通知发展商维修。 第二买家若还是担心在房子缺陷保修上会面对刁难，可以要求第一买家在卖屋时签多一份授权书，双重保障减低纠纷。 问：如果已过缺陷保修期．房子出现裂痕情况，是否得自己掏腰包处理？什么是潜在缺陷（latent defect）？在缺陷保修期结束后，还可以针对这些缺陷向发展商索赔吗？ 一般潜在缺陷可能在缺陷保修期结束后出现，通常包括了漏水、破裂、脱漆与瓷砖剥落等情况。 另一种潜在缺陷的类型是“重复发生”的缺陷，这类型的缺陷往往是因为发展商雇佣的承包商在缺陷保修期时进行了维修，但没有将问题的根源解决。 这时可以付费聘请一位合法的建筑师 查看，将裂痕的问题拍照作为证据。 假如能证明有关裂痕是隐藏缺陷，购屋者可以尝试向发展商提出索偿要求，或者将问题带上房屋仲裁庭 …