买家和发展商购买一套双层排屋。在双方所签署的SNP里提及的交空屋期限是36个月，然而根据标准合约附表G第24条款， 在买卖合约执行日的24个月内，发展商必须交房屋给买家。 买家因此通过房屋仲裁庭对发展商提告。房屋仲裁庭批准了买家的申请。发展商因此上诉至高等法庭。 发展商表示，已经得到隶属房地部的房屋管制处controller的批准，延长交屋期的期限至36个月，因此买家无权对此索赔。 高等法庭驳回了发展商的上诉申请。 Housing Development (Control and Licensing) Regulations 1989的11(3)条令，给予房屋总监(Housing Controller)权力去除或修改任何发展商买卖合约里指定的条款。然而联邦法院早期在在Ang Ming Lee一案中已经裁决这个11(3)条令是违反房产买卖的法令，即是Housing Development (Control and Licensing) Act 1966。因此房屋总监去除或修改任何发展商买卖合约里指定的条款的一切决定/批准，都是无效的。 因为若允许修定或展延房屋买卖契约上的规定与条款，这将会剥夺屋主向发展商索偿违约金的权力。 尽管发展商企图用其他案件(Alpine Return一案)来提出反驳，然而此案的法官不同意Alpine Return的判决。这是因为既然房屋总监无权修改指定的发展商买卖合约条款，那么发展商也不能擅自修改买卖合约的完成期限(拉长),胡乱拉长完成期限是不合法的。 法庭驳回了发展商的申请。 更多内容请参阅英文版的文章。 The applicant is a licensed housing developer for a residential development known as Cyber Casa @ Cybersouth Phase 1B, Mukim Dengkil, Sepang, Selangor (“the said Project”). The …
SPA (Developer) 买卖合约 (发展商)
向发展商索赔逾期交屋赔偿金， 买家需于12个月内提出诉讼
在房屋仲裁庭的文章中有提及，控诉申请需在不可超过12个月。 在Cemerlang Land Sdn Bhd v Ali bin Saat & Anor and other appeals[2018] 1 MLJ 331一案中，某项公寓项目未能如期在买卖合约(第一份合约)中所规定的期限内完成，随后被政府列为废弃项目。 此案的发展商之后被委任来接手该废弃项目，以让该项目复工。之前的买家获接手的发展商献议转为购买该项目复工后的单位。双方同意撤销第一份合约。发展商与买家在2013年签署了新的买卖合约。 然而买家却在隔年根据第一份合约入禀房屋仲裁庭向发展商索赔延迟交屋赔偿金。仲裁庭批准了买家的索赔。发展商向高庭提出Judicial Review的申请，不过有关申请被高庭被驳回。发展商随后向上诉庭提出上诉。 上诉庭表示在1966年房屋发(展管制与执照)法令第16N(2)条文下，买家需要在以下事件的12个月内向仲裁庭提出相关的索赔： 房屋竣工证书(CCC)或合格证书的发行日期； 买卖协议(SPA)内所拟定的保修期截止日期； 买卖合约终止日 此案的买家没有在法令规定的时间内向仲裁庭提出申诉，而是在双方执行第二份合约，以及发展商将物业转移后才提出。 上诉庭批准了发展商的申请，并驳回仲裁庭当初的判决。 资料来源 Cemerlang Land Sdn Bhd v Ali bin Saat & Anor and other appeals[2018] 1 MLJ 331 ============================== *如果您需要聘请律师处理法律事务，您可以联系我们。 *如果您需要法律咨询(付费)，您可以联系我们。 *我们的律师楼拥有超过18年的执业经验。我们有处理民事纠纷(打官司/法庭诉讼)、商业纠纷、劳工纠纷(工业法庭）、追讨债务、遗产分配、立遗嘱、离婚、抚养权、赡养费、产业分配、领养小孩、拟商业合约、拟雇佣协议、拟买卖合约、银行贷款、法律咨询、法律顾问、等法律事务。全马的案件，我们皆有处理。*We have more than 18 years of experience in …
发展商使用不同于合约的建筑材料
一所公寓单位的买家对发展商提出诉讼，要求发展商赔偿以下的事项： 发展商延迟交付空屋 发展商使用不同于与买卖合约中规定的建筑材料。 买家在高等法庭时成功做出索赔。 高等法院下令发展商做出赔偿。发展商之后做出上诉，上诉法庭驳回买家的索赔。 买家随后上诉至联邦法庭。 联邦法庭表示发展商使用不同于买卖合约提及的建筑材料 ，买家有权要求赔偿损失，这是没有任何争议的。There is nothing in cl 12 of the SPAs to say that damages could only be claimed in the event the respondent used material that is cheaper than the contracted material. What entitles the appellants to claim for damages under the clause is the unauthorized use by the …
未签署的合约具备效力吗？
原告是一家地产公司，被告为发展商。地产公司已和发展商接洽关于推销多块土地的销售，并成为发展商的代理。 地产公司为其中一块土地(LOA1)发出一份letter of acceptance。然而发展商并未签署LOA1。 发展商之后否认有指定地产公司来推销LOA1的销售，也否认有拖欠地产公司。地产公司通过法庭起诉发展商，以追回其完成的工作和提供的professional fees。高等法庭驳回了地产公司的诉求。法庭的其中一个理由是，发展商当时并未签署LOA 1，因未LOA 1是无法被执行的。The learned trial judge found that the letter of appointment dated 3 January 2014 (‘LOA1’) was unenforceable as it was not signed by the defendant… 地产公司向上诉法庭提出上诉，上诉法庭批准了地产公司的上诉申请。 上诉法庭的理由是，即使发展商没有签署LOA 1，它仍然也存在有效的合同。 根据地产公司和发展商之间的交易，尽管没有签署 LOA 1，但已经构成了一份concluded contract … we are of the view that the lack of acceptance did not detract from the fact there …
发展商迟交房子, 买家索赔利息 [2021] MLJU 2461
买家和发展商购买房产。根据分层建筑物的附表H/Schedule H，发展商需要在36个月内交空屋。发展商之后和相关房屋部门申请延长多6个月(42个月)来交空屋。在得到批准后，发展商在08.2017交空屋。 买家指发展商没有按照SPA的条款按时交空屋。 他向发展商索赔利息。买家的申请被地方法庭驳回，他随后提出上诉。 买家的抗辩点是，联邦法庭在Ang Ming Lee & Ors v Menteri Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan & Anor and other appeals [2020] 一案中已经说明，隶属房地部的房屋管制处（controller），无权批准任何发展商要求延长交屋期的期限。 上诉法庭同意买家的抗辩点，并表示该部门所批准的延长期限，已经抵触附表H/Schedule H，因此无效。Ang Ming Lee & Ors v Menteri Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan & Anor and other appeals [2020] 法庭也强调买卖协议的条款不能抵触附表H/Schedule H… the provisions in the SPA are not merely contractual, but …
发展商迟交房子, 买家索赔利息 [2021] MLJU 2576
买家和发展商购买房产。按照双方所签署的SPA条款，发展商需要在36个月后(9.2014)或之前交空屋。然而发展商在11.8.2014时获得房屋及地方政府部的批准，延期多6个月(9.3.2015)交空屋。 发展商之后在8.2020依据SPA第 26(1) 条款发出交空屋子的通知。在有关的通知书中，买家被告知，不论他是否在14天内依通知前往领取钥匙，皆视为已经领取钥匙。 买家在收到通知的14天内没有领取钥匙，他因此被发展商视为已经领取钥匙，完成交空屋的程序。 买家指发展商没有按照SPA的条款按时交空屋。 他向发展商索赔利息(09-03-2015 – 09-09-2020)。 发展商表示根据冠病临时法案第35条文，在18-03-2020 – 31-08 2020 期间的迟交房屋赔偿金是需要被豁免的。因此延迟的天数应该是9.3.2015 -17.3.2020 ，以及 1.9.2020 – 9.9.2020. 法庭表示在本案中，如上所述，交空屋的日期应该是9.3.2015。 此日期并不在冠病临时法案exclusion period (18.3.2020 -31.8.2020)的范围内，因此冠病临时法案第35条文并不适用于本案。 由于交空屋的日期已定(9.3.2015)，而发展商甚至在冠病临时法案生效之前就已经违反了其交空屋的的义务 。 法庭强调，法律应该帮助无辜者，而不是那些已经犯错的人。The law should assist the innocent, not the one who is/was already in the wrong. 法庭因此批准了买家的申请。 Introduction The plaintiff’s claims are premised on a Sale and Purchase Agreement (under …
发展商迟交房子, 买家索赔利息 [2021] MLJU 1276
买家在3.2.2012与发展商签署买卖协议，协议中的其中一项条款是发展商须在买卖协议签订之日起 36 个月内(2.2.2015)交空屋(Delivery of Vacant Possession)。如果发展商延迟交空屋，则其必须从 2.2.2015起赔偿买家购买价的10% 为赔偿金。 发展商在26.8.2020通知买家将在2020年9月交空屋。买家表示发展商已延迟一共2047天，因此通过法庭申请即使判决/summary judgment，向发展商索赔额索赔LAD/违约赔偿金。 买家提出的赔偿数额如下： Property: RM1,668,800 x 10% x 2047/365 days = RM935,899.61 Common Property: RM333,760 x 10% x 2047/365 days = RM187,179.92 即使判决/summary judgment是指当当事人对案件中的主要事实不存在真正的争议或案件仅涉及法律问题时，法官可以不经开庭审理而直接对案件作出有拘束力的判决。然而申请人必须遵守2012法院条规的多项要求，否则将导致此申请被驳回。比如被告可以通过提出其他必须进行审讯的理由，来驳回原告的申请。 发展商对买家的申请提出抗议： 该产业的实际购买价格：产业实际价格应该是SPA里的购买价格(RM1,668,800.00)，还是已回扣的价钱(RM1,501,920.00 )。发展商认为产业的实际购买价格，应该为RM1,501,920.00。 延迟交空屋的实际天数：发展商表示根据冠病临时法案第35条文，在18-03-2020 31-08 2020期间的迟交房屋赔偿金是需要被豁免的。 原告是否有权对被告提起此诉讼：…where a property purchaser has executed an absolute assignment in favour of a bank as security for …
项目被发展商搁置，买家可取消买卖合约吗？
买屋或其他产业时，最怕就是买到烂尾楼，即屋子建到一半发展商竟然停工了。有些发展商会在工程初期获得盈利后，就弃项目不顾。这些搁置的项目导致买家苦不堪言。 为了避免让普通老百姓落入房屋买卖的陷阱，房政部官网公开了被列入黑名单的发展商公司。这些被列入黑名单的发展商公司，主要都是逾期无法完成项目或超过6个月没有动工、搁置项目、面对公司清盘或被接管等的公司。相关资讯请点击我们的如何查询发展商是否已经被政府黑名单？的文章。 在1966年房屋发展（管制与执照) 法令第8A条文下，买家可以在以下情况终止买卖合约，而发展商也必须退钱给买家。不过需要通过房地部，以发出指示取消这项买卖合约。买家不能单方面，就要求解除买卖合约。条件如下： 持牌房屋发展商在执行买卖协议后拒绝执行或延迟或搁置计划长达连续六个月或更长的时间; 买方已取得最终融资人（贷款银行）的书面同意; 房屋及地方发展部(Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan)KPKT已确认，发展商的工程搁置连续六个月或以上的时间。 符合以上条件后买家可通过房地部，以发出指示取消这项买卖合约。房地部的官网：https://ehome.kpkt.gov.my/index.php/forms/form/1?mid=82 根据第8A（3）条文，发展商须在买卖合约终止后的30天内退还买家所有由持牌发展商收取的免息款项。 如果发展商不肯还钱，在第8A(5)条文下 ，不遵守此条规的发展商可被罚款高达250千令吉。重复犯罪者，每天可被罚款不超过5000令吉。 其他相关资讯可以点击发展商迟交屋，可以要求赔偿吗？的文章。 HOUSING DEVELOPMENT (CONTROL AND LICENSING) ACT 1966 Statutory termination of sale and purchase agreements 8A. (1) Notwithstanding anything contained in any agreement, a purchaser shall at any time be entitled to terminate the sale and purchase agreement entered …
拥屋计划(HOC)
为了刺激房地产市场并为疫情爆发后的购房者提供救济，首相之前宣布政府将恢复拥屋计划（HOC)，实施对转让文件和贷款协议文件的印花税赦免。相关资讯可以参考PENJANA经济复苏配套 Home Ownership Campaign(HOC) : Home Ownership Campaign 简称HOC, 是由前财政部长林冠英在提呈2019年财政预算案时宣布，并于2019 年1月1日至6月30日推行。 同年6月30日，政府宣布已批准马来西亚房地产发展商会的要求，将HOC期限延长半年，即从2019年7月1日起延长至12月31日。 HOC是政府为了协助首购族能够以更便宜价格及成本买入人生第一间房屋；同时也能解决房地产供应过剩的问题而推行的项目。 如今因为新冠肺炎的疫情爆发，HOC再次被政府推介。 HOC 2020 提供的优惠： 在 PENJANA经济复苏配套 的文章里提到，首相在宣布国家经济复苏配套时表示，拥屋计划 (Home Ownership Campaign: HOC) 将会重新实施。 购买总值介于30万至250万令吉之间的房子的转让协议书和贷款协议将免征印花税。 转让协议书的印花税豁免仅限于房屋价值的首100万令吉，而贷款印花税则是全免。 这项豁免适用于2020年6月1日至2021年5月31日之间签订的买卖协议，前提是发展商需给予至少10％的折扣。 政府于31-05-2021宣布延长HOC 优惠至2021年12月31日。 如何申请在HOC下购买房产？ 依据马来西亚房地产发展商公会(REDHA) 官方网站 ，HOC 2020的细节已在宪报公布后更新。 有意理解详情的民众可以点击官方网站以做更新 。 其他更多的经济重振计划请点击Short-Term Economic Recovery Plan June – December 2020 ============================== *如果需要法律咨询或者聘请律师处理法律事务，您可以联系我们。 *浏览我们律师楼的法律文章: www.kuekong.com *浏览我们律师楼的法律文章: www.kuekongklg.com *订阅我们的YouTube: http://bit.ly/lawnjustice *加入 …
房屋管制处无权延长交屋期的期限
联邦法院裁决，从今往后隶属房地部的房屋管制处（controller），无权批准任何发展商要求延长交屋期的期限。若允许修定或展延房屋买卖契约上的规定与条款，这将会剥夺屋主向发展商索偿违约金的权力。 邦法院首席法官丹斯里东姑迈润表示，若在修改条例后允许发展商延长工程竣工时间，此举并无法保护屋主，假如需要延长竣工时间，发展史就须按照契约向屋主做出赔偿。 此案件的发生是于104名持有在雪隆及柔佛一带公寓的屋主，在2016年7月26日分别通过两所律师楼入禀高庭。他们是于2016年8月9日获得高庭发出的准令，上庭挑战和审核房地部批准延长某建筑私人有限公司交屋期至48个月的决定。 有关建筑私人有限公司在此前曾向房屋管制处提出要求延长交屋期的申请，惟这项申请被拒绝了，发展商随后向房地部长提出上诉，并获得批准延长交屋期至48个月。 资料来源：Ang Ming Lee & Ors v Menteri Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan & Anor and other appeals [2020] 1 MLJ 281 ============================== *如果您需要聘请律师处理法律事务，您可以联系我们。 *如果您需要法律咨询(付费)，您可以联系我们。 *我们的律师楼拥有超过18年的执业经验。我们有处理民事纠纷(打官司/法庭诉讼)、商业纠纷、劳工纠纷(工业法庭）、追讨债务、遗产分配、立遗嘱、离婚、抚养权、赡养费、产业分配、领养小孩、拟商业合约、拟雇佣协议、拟买卖合约、银行贷款、法律咨询、法律顾问、等法律事务。全马的案件，我们皆有处理。*We have more than 18 years of experience in the legal profession. We handle matters such as civil litigation, commercial disputes, labour disputes (Industrial Court), debt …