买家在2015年8月29日的公开拍卖中投得一所房产。为了购买该房产，买家向银行获得了融资，并已完全偿还这笔贷款。 他在2017年前往该房产时，发现有陌生人竟住在里面。他随后多次采取行动，但依然未能成功收回房产的空置权，因为住户拒绝搬离。买家随后指示律师发出律师信于要求被告搬离。被告依然拒绝交还空置权，买家因此提起诉讼。 在2012年法庭条规O89条款下，若如果有人声称拥有一块土地的所有权，这块土地被其他人（不是租户，也不是租约结束后继续占据的租户）未经同意下占据，那么业主可以采取法律行动对付。 在申请驱赶占用产业的法庭诉讼中，有两种情况，申请会有区别的：一是毫无任何权利的纯粹非法占用者，二是持有许可或同意的占用者，还有继续居住的租户和被许可人。非法占用者是没有可提出审理的理由，说服法庭让他们继续留下来使用的；但继续居住的租户和被许可人，或者在业主默示或明示同意下居住的人，情况有所不同。纯粹非法占用者是能使用驱逐非法占用者的简易程序(既是文件申请，不需要传召证人)。 O89条款是一个主要用于驱逐非法占用者的简易程序。这个程序常用于土地甚至建筑物被闯入者占用，而地主不知道这些人的身份。在这种情况下，要求地主启动传召证人诉讼（此程序要打官司1-2年或更久），将对地主构成难以承受的负担。为了解决这个问题，法律通过了O89条款。 被告表示被拍卖的该房产实际上属于她的母亲，Rubiah binti Bahrin。后者曾从雪兰莪州发展机构（PKNS）购买了该房产。被告认为，根据Rubiah与PKNS之间的买卖协议条款，涉及该房产的任何转让、租赁或租约必须获得PKNS的事先同意。因此，原告有责任证明他已经获得了PKNS的同意进行房产转让。 法庭表示当Rubiah将她的房产所有权利转让给银行以获得融资时，可以被视为已经获得了同意。因此买家在拍卖中购得房子后，该房子的所有权利均归原告所有。原告有权获得该房子的空置物权。 Introduction By an Originating Summons filed on 25.11.2019, the Plaintiff seeks the following principal orders:- (a) That the Defendants and other occupants of the apartment known as G-3-11, 42000 Pelabuhan Kelang, Selangor Darul Ehsan (“said premises”) do deliver vacant possession within 14 days from the …
SPA (Auction) 拍卖屋
拍卖: 新屋主驱赶前屋主搬空 [2021] MLJU 1622
买家在2018年成功竞得一块房产，并于2019年签署了转让契约( DOA)，将房产的所有权转移到自己名下。 买家的律师之后发律师信通知公寓的前屋主(被告)在14天内必须搬离有关住处。然而被告没有理会有关的通知。买家因此起诉被告，买家的律师在1950年特定救济法案第7条文(Section 7, Specific Relief Act 1950)(此法令)入禀法庭，申请被告交出此房产和赔偿。 被告没有否认他知晓该房产是作为贷款的担保，他也知道银行有权拍卖该房产。他以技术性抗辩点提出，此法令只能引用在业主(Landlord)的产业被租客(Tenant)霸占的情况，才能申请。买家与被告也不是业主与租客的关系。 法庭不认同被告的主张，并表示特别救济法的第7条文并不仅限于房东与租户。 而且法庭表示根据民事法庭规则，即使原告在起诉书列出了错误的法律条款，法庭仍然可以视之为不规范的起诉书，但不会就此导致起诉书无效。 法庭也解释，就算买家律师引用错法令申请驱赶被告，买家毕竟成为了房产的新主人，他已经拥有此房产的绝对拥有权。 法庭批准了买家的申请。 Introduction This is an application by the Plaintiff for vacant possession of the property known as Pangsapuri Seri Perantau, Pelabuhan Klang, Selangor Darul Ehsan (“the Property”) from the Defendants. The Plaintiff was the successful bidder of the Property at an auction …
拍卖: 新地主应该告旧地主还是租客搬空? [2022] MLJU 151
买家成功竞标了一房产，并支付了全款购买该产业。新地主声称直到现在，前地主的租客仍在未经他许可的情况下继续居住在该房产上，并拒绝将该房产的拥有权交还给买家。 新地主就此对前地主提告，并提出以下要求： 前地主应在判决起的14天内将该房产的置空权交还给原告； 前地主需支付赔偿金给新地主(包括期间所蒙受的租金损失) 其他一般性赔偿金和一切相关的费用 前地主表示他并不知道新地主成功竞标了该房产；他因此继续将该房产出租街给租客，租期从2019年8月1日至2020年7月31日，租金为每月2,000令吉。新地主也知道前地主有将房产出租出去。 根据1965年国家土地法第340条，新地主已是该房产的新业主；前地主不再拥有该房产，包括该房产上的场所。然而，由于地主对于公开拍卖并不知情；根据2019年8月1日的租约，他已将该房产出租给第三者，租期为一年。 法庭认为，如果新地主想要获得该房地产的空置权利，那么不应该对于原告提出空置权利和驱逐申请；他应该针对的是第三方(租客)。 法庭驳回了新地主的诉求，对于新地主所寻求空置权利，他应对租客采取法律行动，并非前地主。 *小编个人觉得高庭的判决或许有误。 (1) 判决没有注明新地主是否知道租客的名字，可能新地主不知道谁在使用土地，所以误以为是前地主在使用。新地主，不知道，法庭也不应该这样经过了整个听审才推翻新地主的申请，让租客白用了 (2) 判决没有说明，新地主有没有把控状交到土地的地址。如果控状交到土地的地址，在土地使用的租客会请律师抗辩。如果新地主没有把控状交给在土地的地址，租客不知道，自然没有到法庭抗辩，这样也对租客不公平。或许那块地只是当仓库，根本没有人，新地主也不知道在土地的建筑物是属于前地主还是租客的，新地主只有当着是旧地主在使用了 (3) 或许新租客在控状里没有放入 ‘orang-orang yang tidak dikenali’，所以法庭乘这个漏洞说法庭没有权限命令租客搬走(因为控状只是说“Defendan dan/atau wakil dan/atau ejen Defendan“而已，并没有再写得更广义) (4) 在交换文件的时候，旧地主应该已经在法庭文件里，申明土地是租客在使用还有列明租客的名字，但是新地主的律师没有向法庭申请，将租客的名字列为被告知一，所以变成技术漏洞。结论：法庭程序千变万化，你总猜不到法庭最后的结果。 PENDAHULUAN Mahkamah ini yang telah membenarkan rayuan Perayu terhadap keputusan Hakim Mahkamah Sesyen Alor Setar (“HMS”) yang telah membenarkan tuntutan Responden seperti di perenggan 8(a), (b), (c), …
银行在拍卖中不属于“卖家”
买家在公开拍卖中购买了一块地。 买家随后找测量师确定土地的实际面积，并发现该土地的实际面积小于银行拍卖公告/POS中所述的面积。买家对银行提出诉讼。他指控银行未能依据POS的详情进行拍卖，如同违约。 买家的索赔在高等法院被驳回，他随后上诉至上诉法庭。上诉法庭批准了买家的申请。 银行最终上诉至联邦法庭。银行指他们与买家之间并不存在合同关系。 联邦法庭同意银行的论点，即买家与银行之间不存在合同关系。 A judicial sale pursuant to s 256 of the NLC clearly did not give rise to a contract between the chargee bank and the successful bidder such as the plaintiff who was the respondent in the present appeal。 法庭认为，银行在司法拍卖中并不属于卖家。相反的，卖家将是高等法院，因为是高等法院通过注册官进行销售。 因此银行与买家之间并无合约关系。 All four documents clearly indicate that the subject lands were …
拍卖: 新屋主驱赶前屋主搬空 [2021] MLJU 289
买家(新屋主)在银行申请的拍卖会中，竞标购买了一套被拍卖的公寓，并支付了全额的款项。 买家的律师之后发律师信通知公寓的前屋主(被告)在14天内必须搬离有关住处。然而被告没有理会有关的通知。买家因此起诉被告，买家的律师在1950年特定救济法案第7条文(Section 7, Specific Relief Act 1950)(此法令)入禀法庭，申请被告交出此公寓和赔偿。 被告以技术性抗辩点提出，此法令只能引用在业主(Landlord)的产业被租客(Tenant)霸占的情况，才能申请。买家不是业主，被告也不是租客。 被告表示此案并非房东和租客之间的纠纷，因此买家的诉讼必须被推翻。对此，法庭表示不可能让没有有利抗辩点的被告，利用技术上的瑕疵，在法庭提出反对，然后让他逃离法律责任。 房子拍卖后，投标人(买家)付了全款就是新的房子主人。房子被拍卖的前屋主自动变成房子的侵入者，投标人是有权力申请收回房子。 就算买家律师引用错法令申请驱赶被告，这并没有对被告造成任何伤害，因为买家毕竟成为了公寓的新主人，买家拥有此公寓的绝对拥有权。 因此法庭批准了买家的申请。 *详细的案情和判决，请阅读以下英文版的文章 This case concerns the procedure that is available to a person who purchases a property at an auction to obtain vacant possession of the same from the original owner. The plaintiff had purchased an apartment at Seri Perantau Apartment at an auction …
购买拍卖房产的细节
拍卖产业哪里找？ 第1步 ：物色拍卖房产 有意进入拍卖市场的买家，可通过报章分类广告、银行公告、房产拍卖网站、社交媒体等管道，来物色值得投资的拍卖房产。 买家也可以在房地产线上拍卖系统——e-Lelong通过在马来西亚半岛的高等法院进行网上拍卖。通过e-lelong系统，民众不必亲自到法庭参与拍卖活动；只要上网注册，获批后即可参与及浏览拍卖不动产资料详情，从中筛选所要竞投的项目。民众也可以从中下载拍卖通告（Proclamation of Sale）。 e-lelong的每场拍卖会为时1个小时。更多详情请点击User Manual e-Lelong。 除了e-lelong系统，民众也可以从银行公告，或者报纸分类广告找到拍卖产业。 部分银行网站公告： HLB Maybank CIMB pbebank Alliancebank 2.购买拍卖房产需要注意什么事项？ A.拍卖之前： 竞标之前先做好预算，并检查贷款资格。查询拍卖房屋的底价，确定不会超出本身的预算。 索取拍卖公告和拍卖条件：在锁定了想要竞标的目标房产后，投标者可向拍卖官或拍卖房产销售代理员索取两份最重要的文件，那就是拍卖公告（Proclamation of Sale，简称POS）和拍卖条件（Conditions of Sale，简称COS）。这两份文件内容会列出有关拍卖屋的所有信息，而这些信息也将会成为拍卖合约的内容之一。在决定是否购买金融机构拍卖产业时，最重要的文件是拍卖通告（Proclamation of Sale）。有关拍卖通告将列出有关拍卖的重要资料，包括产业基本资料、拍卖底价及种种的购买条款如付款期限、产业开销的分配等。所有公开拍卖的交易都会以拍卖公告为依据。拍卖公告也会列明有关金融机构是否承担前业主拖欠发展商的服务费、管理费、维修费、门牌税、地税及其他费用等。若金融机构不承担有关债务，投标者应先了解有关拖欠的数额，考虑是否值得投标。 巡查拍卖产业各以及种房产的信息：在没有得到许可情况下，没有人可以擅自进入拍卖屋内；但是投标者可以到拍卖房子附近勘察该房子的状况和当地环境。投标者也可以征求当地居民的意见，并查询房子是否还有人在居住，因为赢标者本身必须通过法庭申请庭令来驱赶那些不肯搬离房子的屋主或租户。 调查有关的拍卖屋是否受限于任何的土著和非土著权、马来保留地、以及是否被私人冻结(private caveat)。私人冻结是一种法律行动，导致该房产不能被转让、抵押、租借和给予通行权。银行就可能不肯为这间房子提供贷款。赢标者需要向法庭申请解除冻结令，但需时大约两、三个月。所以，遇到这样的状况，你必须要准备现金购买、解除冻结令然后再翻借(refinancing)。如果你想要避免这个问题，那就必须在投标前，向土地局进行土地搜寻( land search)。 检查任何未结账单：检查房产是否有任何未付账单。、 B.拍卖日当天 投标者携带拍卖屋保留价的5%或10%（依据拍卖银行而规定）、银行汇票的押金和个人资料，在指 定的时间抵达现场。届时投标者将收到一张带有编号的投标人卡，以在竞标期间喊价。只有拥有投标卡的个人才能参可以加拍卖。 成功投标者：当拍卖师敲锤，意味着有关拍卖产业已经售出。在竞标过程中，价高者得。 签署拍卖销售合约：投标者将接获通知，以便提取有关加盖合约。记得联络银行和律师，以安排贷款。 需要留意的是，拍卖的那天，会有很多找吃的人‘假意’跟你竞标，然后说服你，如果不要他们竞标，你必须给他们多少的喝茶钱。其实你也不需要理会他们，他们也只是幌子，不会真的跟你斗竞标，他们进场的本意就只是要赚你的喝茶钱。 我们有处理房产买卖、房产转名、银行贷款。全西马案件皆有处理。你可以聘用我们当你的代表律师 。谢谢。 ============================== *如果您需要聘请律师处理法律事务，您可以联系我们。 *如果您需要法律咨询(付费)，您可以联系我们。 *我们有处理民事纠纷 (打官司/法庭诉讼)、商业纠纷、劳工纠纷(工业法庭）、追讨债务、遗产分配、立遗嘱、离婚、抚养权、赡养费、产业分配、领养小孩、拟商业合约、拟雇佣协议、拟买卖合约、银行贷款、法律咨询、法律顾问、等法律事务。全马的案件，我们皆有处理。我们的律师楼拥有超过18年的执业经验。*We have more than 18 years of experience in the …
法庭的120天拍卖期，可以申请延期？
原告在07-01-2020投标拍卖屋，并缴付了10%的订金。他在同年的21-01-2020成功获得银行的贷款。 根据所签署的买卖合约和1965年国家土地法第257(1)(g) 条文，原告须在07-01-2020起的120天内（06.05.2020）支付余额。 然而那段时间马来西亚正实行MCO。当时除了关键领域如银行和金融机构外，土地局、律师事务所和其他非关键领域的机构均不得营业。由于06.05.2020仍是在MCO期间，原告的交易无法顺利完成，导致10%的订金被取消。 原告因此入禀法庭申请延长多50天的期限。 此案的第一被告是银行。银行在法庭上强调257(1)(g)条文所规定的120天是强制性的，然而银行愿意交由法庭决定是否批准原告的延期。附带条件是： 原告的申请必须获得业主的同意； 原告必须支付业主相关的利息； 若有任何一方因原告获得多50天的延期，而对银行采取任何法律行动，原告必须对银行做出应有的赔偿。 法庭基于以下的原因驳回原告的申请： 法庭同意银行的意见，即 257(1)(g) 条文的规定是强制性的。法庭表示国会当初颁布上述条文的意义就是为了保护业主的利益。 然而法庭也强调，在特定的情况下法庭还是会批准延期的申请，只是法庭必须考虑到业主的利益，不会因为延期的申请而受到影响。在此案中，原告无法提供证据证明他们已经提交相关的申请给业主，业主也没有参与此次的诉讼；因此法庭无法判断究竟业主的利益是否有受到影响。 对于银行所开出的条件（原告必须支付屋主相关的利息），原告并没有表示他们愿意支付多少的利息。 原告没有表示同意和或愿意遵守银行所提出的所有条件，导致法庭无法确认银行和业主的利益会受到保障。 法庭最终驳回了原告的申请。 *详细的案情和判决，请阅读以下的英文版的文章。 Introduction Enclosure 1 is an Originating Summons filed by the plaintiff seeking orders, as follows : (i) that the plaintiff be given an extension of time of 50 days from the last day of the Movement Control …