原告是一间建筑的持有人，他指被告占用了他地，并用作停车场。 原告对此通过律师通知被告在2007年8月15之前归还并停车场的使用权，但被告没有遵守指示。原告对被告提出诉讼。 被告和他已故父亲其实已经长期占用原告的地作为停车场。 原告表示被告从未向他支付过任何的租金。他们之间也不存在任何的租赁协议。 被告在法庭上试图争辩说，有一份租约能证明他每个月有向原告支付 RM1租金。然而被告的说法与之前他与原告的Statement of Agreed Facts不同。法庭表示双方的控状和抗辩状很重要。如果理由没有在此文件注明，是不能在法庭审判的时候或者结案陈词的时候提出新的控诉/抗辩点。法庭因此拒绝接受被告的抗辩。 法庭裁顶被告需对原告做出赔偿。Indeed, Defence must be taken to have accepted SP2’s evidence as to the fair rent when no challenge has been taken on this point. With that, I allow Plaintiffs claim for mesne profits calculated from 16.8.2007 to the date of delivery of vacant possession at RM3.500.00 …
Tenancy 租约
拖欠租金, 业主告租客 [2021] MLJU 1760
租客在2019年4月起没有支付业主租金，也拒绝归还产业拥有权。业主在19/09/2019和2020年6月左右发出租约终止通知。 由于业主之后将产业售卖给第三者，原本应该在01/06/2020将产业移交给新业主，然而租客在25/07/2020才归还产业拥有权，而且还拖欠租金，导致业主还需要赔新的业主迟交产业给新业主的RM64,801.46利息和RM17,600.00更换电箱的开销。 业主因此入禀告租客从04/2019至05/2020，RM400,600.00欠下的租金 + 利息。 地方法庭下令租客需要付偿业主租金加利息，租客提出上诉。 法庭表示从业主提供的文件以及其他证据中，显示租客的确有拖欠租金和霸占有关产业；租客也无法提出合适的疑点 (…the affidavit evidence and the exhibits therein in this matter, clearly show that the plaintiff had established a prime facie case and is entitled to the summary judgment. Thereafter, the onus of proof would shift to the defendant to satisfy the court as to why summary judgment should …
租约落空：广告牌阻挡租户做生意
原告(业主) 拥有一间三层商业办公楼，他将第二层和第三层租给被告(租客) 。由于租客拖欠租金，并违反了该租约的条款，业主通过律师向租客发出通知，并指示租客支付所拖欠的租金，以及归还场地的钥匙和使用权。 租客和业主租下第二和第三层的商业办公楼以经营一家廉价酒店。由于第一层的租户所张贴的广告牌阻挡了楼上的窗户，他表示出于安全原因导致该处不能用作经营酒店。由于出现合约上的落空，他称本身不需要向业主支付任何的租金。 业主反驳租客的说法，他表示租约中有提及，租客只能根据土地使用权中所规定的使用条件来使用有关的场地。 有关的使用条件，原本就没有说明可以用来经营酒店。他同时也否认租客有告诉他租用该处的目的，而且当初租客在检查场地时未曾抱怨一楼的广告牌。 法庭发现租约里并没有说明被告租用该物业是用作经营经济型酒店。 而且该协议的第5（e）条款明确规定被告同意只能根据土地使用权中所规定的条件来使用有关的场地。有关的使用条件包括，规定该土地只能用于办公楼，诊所，俱乐部，社团场所或会馆，以及住宅用途，却并未说明可用于经营酒店。 而且有关的租约是由租客本身的律师所准备的。法官认为租客并未告知他的律师他租用该场所的目的；否则律师将在协议中说明此目的，或通知当事人，在有关土地使用权的条件下，他不能在该场所经营经济型酒店。 合约落空（frustration of contract）是指签订合同后，在不是合同当事人的过失的情况，发生了意想不到的事件，而致使合同目的不能进行/实现。然而当租客在检查场地时，一楼的广告牌就已经在那儿了，他之后还同意租用该处。 法官表示既然租客打算租用该场所经营酒店，他应该事先就知道酒店经营的法规要求。而且实际上，主要不是因为广告招牌的关系导致租客无法在该处经营酒店，而是因为依据土地使用权，该处原本就不能用来经营酒店。法官认为租客的情况并不属于发生了‘意想不到的事件’，因此合约没有落空。 当一个人在一份合约上签名，在没有欺诈或者错误引导成分之下，他有没有读清楚合同里的条款都好，他都会被合约所约束。Wan Salimah bte Wan Jaffar v Mahmood bin Omar (Anim bte Abdul Aziz, Intervener) [1998] 5 MLJ 162. 法庭批准了业主的申请，租客需要支付所拖欠租金，以及其他相关的赔偿。 *详细的案情和判决，请阅读以下的英文版的文章。 The Plaintiffs were the registered owners of two unit of three-storey building erected thereon known as No. 16A and 16B, Jalan …
行动管制令期间可以停止缴付租金吗？
7 受行动管制令影响而不能在其管制令期间营业的公司/单位，如果其店面是向业主所承租的，租客是否能在这期间停止缴付租金？ 一般上按照业主和租客所签署的租赁合约，租客有义务在租赁期间向业主准时支付租金。 一般合约也会阐明，若租客在限定的期间内没有按时缴付租金，其行为会导致违约。换言之，在管制令期间，租客需要继续履行合约义务。 但是，租客和业主需要查看其合约是否有不可抗力的条款 (force majeure clause)，而其条款的效力会影响双方的权利、责任和义务。 至于不可抗力条款是否涵盖因 covid-19 新冠肺炎而发生的行动管制令，以及是否可以引用不可抗力条款，就必须视乎合约内的不可抗力条款是否涵盖因疾病而不可控制的情况如行动管制令或封城。 因此如果因为无法工作/营业而导致无收入，小篇建议受影响的租客可以主动向业主协商，看业主是否可以考虑减低租金或让租客延迟缴付租金。 其实在2020年时，我国政府宣布了一项法令：TEMPORARY MEASURES FOR REDUCING THE IMPACT OF CORONAVIRUS DISEASE 2019 (COVID-19) ACT 2020/冠病疫情冲击临时措施法令。 在此法令下，任何一方若基于1988年传染病控制及防范法令下，因控制及防范冠病病毒传播措施导致没有能力履行合约义务，另一方不得行使合约里的权利(比如取消合约、罚款、赔偿)。此法令包含七种合约，其中商业租凭合约(Commercial Tenancy Agreement)也包括在内： 7种合约分别为： 建筑工程合约或工程顾问合约，以及其他与一份建筑合约有关的建筑材料、器材或工人供应 根据一份建筑合约或供应合约内所阐明的履行合约保证（Performance Bond）或其他同等的保证 专业服务合约 非住宅不动产租约或租凭 (Lease or tenancy of non-residential immovable property） 提供任何场地、住宿、设施、交通、娱乐、餐饮，或其他产品及服务，包括任何商业会议、奖励旅游、研讨会、展览、促销活动、演唱会、表演、婚礼、派对或其他社交聚会或体育项目，给予参赛者、出席者、宾客或观众的集会或活动合约 1992年旅游业法令下所制定的旅行社合约，以及推广大马旅游的合约 与宗教朝圣相关的合约 若租客(只是商业单位，住家租约不能)能证明本身因为政府实行的管制令限制而无法正常营业，导致没有能力如常支付商店的租金；业主不能因为租客无法履行支付租金的义务，而采取他在合约下的权利来对付租客。欲理解更多的相关咨询可以点击2020冠病临时法案于宪报公布(23-10-2020，19-01-2020 )的文章。 不可抗力的条款 (force majeure clause) 疫情开始后，很多合同都附加此条款来保护自己：如遇不可抗力，如瘟疫，战争，地震，暴风，冰冻等自然灾害或政府法令或因为经营场所造成施工质量问题，致使经营场地损坏以至无法使用，任何一方有权延长或终止此合同或者互不赔偿损失。 一旦有这样的条款，这样可以让你免去赔偿的风险或者让你在不需要赔偿的情况下延长或取消合约。 做合约很重要，能保护自己利益，自己也不会无端端赔偿他人。请律师拟合约或者帮你过目对方的合约内容，这是必须的，这些钱是不能省的。 ============================== *如果您需要聘请律师处理法律事务，您可以联系我们。 …
租客欠租，租约允许屋主进屋拿回使用权 [2001] 3 MLRH 262
被告(店主)将两层店铺租给原告(租客)。 原告欠下两个月的租金。于是被告委任律师为他的代表到其店铺拿回产业使用权。被告说，他的委任律师到达店铺后发现大门的捲閘是关闭的，律师确保店铺里没有任何人在里面后，就锁上店铺然后离开。 据原告所述，因为被告将他的店铺锁上导致他面临生意上的损失，而且被告的行为已经抵触法律。 法庭表示被告的行为是不合法的。虽然双方之间的租约条款使被告可以重新获得房产所有权，但该条款不能抵触1950年特定救济法令第7(2)条文。1950年特定救济法令第7(2)条文要求店主不能擅自跟使用者取回店面的使用权，除非获得法庭庭令的许可。 即使被告称本身是依据”自力救济法” (self help) 来拿回产业使用权，然而在1950年特定救济法令于1992年修订后，自力救济法不适用于以上情况。因为在该法令的第7(2) 条文下该财产的拥有者只能在由法庭发出的庭令下才能收回有关财产。(Er Eng Bong & Anor v. New Kim Eng dan tiap-tiap Pemegang yang menduduki atas sebahagian tanah yang dikenali sebagai HS(M) 2162 PTD 4403 Mukim Benut, Daerah Pontian[1999] 3 MLRH 767) 业主在面临拖欠租金的租客，可以在1951年动产扣押法令下第5（1）条文下向租户发出财务扣押令 (Warrant of Distress)。而被告在未获得法庭庭令的许可之下，就进入和关闭原告的租用的店铺，这已经抵触了1951年动产扣押法令。 因租客没有支付房租是而锁上单位是不合法的。(Abdul Muthalib Hassan v. Maimoon Hj Abdul Wahid [1992] 2 MLJ 108) …
租客欠租，租约允许屋主进屋拿回使用权 [2009] 12 MLRH 727
被告(租客)在商场里租了一个单位。被告将其单位再出租与原告(二租客)。被告因原告没有准时缴付租金而更换了单位的钥匙。被告表示是依据当初双方签署的租约内容行事。有关合约允许被告在租客没有如期支付租金时，重新获得产业拥有权。 原告则表示有关合约的内容已经抵触1950年特定救济法案第7(2)和(3) 条文。尽管在原告与被告之间订立的租赁合约，允许被告重新获得产业拥有权，但该协议不能超越1950年特定救济法令第7(2)条文。”（Nur lslam Wordwide Industries Sdn Bhd v Yee Kok Sum [2001] 7 CLJ 495 at p 497） 1950年特定救济法令第7(2)条文说明，在没有获得法庭的庭令下，房东是不能随意驱赶房客。 法庭也表示，双方的租约内容不能违反1950年特定救济法令，而原告在没有获得庭令下，更换钥匙的行为是不合法的。根据以上所述，法庭批准原告的索赔， 被告必须对原告做出赔偿。 *详细的案情和判决，请阅读以下的马来文版文章。 TUNTUTAN Tindakan ini merangkumi tindakan asal yang dibawa oleh Plaintif terhadap Defendan dan tuntutan balas yang dibawa oleh Defendan terhadap Plaintif dan Defendan Kedua. Dalam tindakan asal, Plaintif menuntut gantirugi setelah Defendan …
租客欠租，厂主封厂不让租客进入使用 [2006] 3 MLJ 462
被告（厂主）与原告（租客）于2004年12月9日签署了租赁协议，厂主同意从2004年8月1日起至2005年2月28日，以每月200,000令吉的租金将工厂租给租客。 租客于2005年1月至2月期间没有支付租金，但仍占用工厂进行生产。即使在租赁合约期满之后，租客仍继续占用该工厂。 厂主于2005年5月6日封锁了工厂，并拒绝让租客继续进入工厂，同时将租客驱逐。 租客辩称，厂主的行为违反了1950年特定救济法令。1950年特定救济法令第7(2)条文说明，在没有获得法庭的庭令下，业主不能从原告那里接管该财产。 “被告进入和封锁有关原告所居住的场所是错误的行为，并且是违法的。尽管在原告与被告之间订立的租赁合约，允许被告重新获得产业拥有权，但该协议不能超越1950年特定救济法令第7(2)条文。”（Nur lslam Wordwide Industries Sdn Bhd v Yee Kok Sum [2001] 7 CLJ 495 at p 497） 法庭表示，厂主必须首先获得法院命令，然后才能从原告那里取回工厂拥有权，这是强制性的。 法庭最终表示，厂主显然违反了1950年特定救济法第7（2）条文。 在这种情况下，法庭特此按照租客的要求发出庭令。 *详细的案情和判决，请阅读以下的英文版文章。 The plaintiff has, simultaneously with the filing of the writ of summons and statement of claim against the defendant, filed a summons in chambers. The plaintiff is in the business …