Joint Ownership 共同业主

案情与诉求 原告与第二至第五被告为同母兄弟姐妹；第一被告为其已故兄长之遗孀，并受委为已故者遗产管理人。本案涉及两处家族住宅的共有权(co-ownership)、信托主张(alleged trust)、占用与收益(occupation)，以及高等法院是否可下令出售不动产的权力与行使标准 (the power of the High Court to order a sale)。 兄弟姐妹均为已故母亲的遗产受益人。其遗产名下对两处住宅享有登记利益： （一）位于吉隆坡蕉赖 Taman Maluri 的 第一房产之一半不分割份额； （二）位于吉隆坡 Kg Pandan 的 第二房产之全部。 此外，原告同时是第一房产另一半不分割份额 的登记拥有人。遗产分配完成后，登记持份如下： （一）第一房产 — 原告 7/12，每名被告 1/12； （二）第二房产 — 各方 各 1/6。 原告称，自 2004 年起第五被告独自占用第一房产（两层五房住宅），并将数个房间以每月 RM900 出租；第二房产亦被第三至第五被告分割出租，每月收取 RM1,100。原告指出自 2004 年 9 月起他被排除在两处房产之外，未获任何租金或利益。 故此，他请求：两处房产以私下协议或公开拍卖出售；委任估价师；准许原告出价竞投；第三至第五被告就两处房产租金全面核算并按份额分配净收益；另求利息与费用。 第一被告不抗辩，并于 2015 年 6 月 2 日与原告达成同意判决：两处房产依法院指示出售，净收益按登记持份分配。 第二至第五被告同意出售第二房产（偏好私下协议），但反对出售第一房产。本案需裁断两大争点： …

争家产: 房子在你名下, 兄弟姐妹却说: 你只是代妈妈拿名字的信托人 [2017]Read More

案件背景 这是一宗高庭申请，原告（儿子）向被告（母亲）提出，就双方共同登记持有的住宅房产（下称“该房产”）——申请法院下令出售，以终止共同持有关系。 原告所求包括： （一）按最新市价或现行估价出售该房产； （二）被告在 7 日内签署一切必要文件； （三）若被告拒签，由高级助理注册官（SAR）代为签署； （四）售得净款由双方平分； （五）备选：被告以市价买下原告的二分之一份额； （六）法院作出任何公正的其他命令； （七）讼费由被告承担。 背景为：双方为共同注册业主。2023 年初，被告称已有买家，并由律师要求原告把其权利转给被告；原告不从。被告曾提呈第一次出售令诉讼（1st OS），但在协商期间撤回。其后，2023 年 10 月原告通知被告自己希望出售，被告拒绝。原告遂提本案，主张共同持有已陷入僵局，且双方关系自 2017 年起无法挽回地破裂（2018 年后未再当面见面）。 本案中被告并无反请求；其立场是反对出售令，并提出权限与实体上的多项反对意见。 原告的主张 原告提出，两项理由足以显示出售“属必要或合宜”：其一，双方关系彻底破裂，管理与去向陷入僵局；其二，被告把该屋当作其个人所有，长期独占使用，与共同持有本质相悖。 原告强调双方按不分割份额共同登记、各半持有，但由被告独占居住与使用。原告并称实际分割不可行：成本高、审批不确定，且地上为两层住宅，任何分割都将使地块过小，不合理。 法律方面，原告依《国家土地法典》第 145 条，主张法院得促成终止共同持有，包括下令出售。他同时依《2012 年法院规则》第 31 条第 1 款与《1964 年司法机关法》第 25(2) 条及附表第 3 段，认为高庭在与土地相关的任何案件或事项，只要“必要或合宜”，即可下令出售并给出附带指示。 关于不分割共同持有，原告依权威判例与评论指出：共有人仅拥份额而无实体划界，享有共同占有与收益，任何人不得指认具体部分为其专属。长期由一方独占占有，足以触发司法介入。 原告还依上诉判例主张：共有人8可直接依据第 145 条申请终止共同持有，无需先走行政分割程序；同时，高庭并行享有基于司法机关法及法院规则的“必要或合宜”出售权。 他进一步援引判例说明：共有人僵局是法院下令出售、解除僵持、实现资产价值的典型情形。 被告的抗辩 被告称：本 案件不应被准许，理由为： （一）缺乏可供发出出售令的有效诉因 (no valid cause of action for an order …

145 NLC: 联名产业, 儿子想卖但母亲拒卖, 儿子胜[2024]Read More

  原告和被告共同合资设立燕屋，根据双方的口头上的协议， 买卖燕窝所得盈利将用于支付物业的每月分期付款。若有余额，则每年平分盈利。被告同时也负责经营燕屋。 第12年后，原告在2017年将燕屋经营权移交给他。然而被告之后从未与他分享盈利。原告因此提出诉讼，要求解散联营业务。他也要求拍卖该物业，在还清银行贷款后，由双方平分拍卖所得的收益。 被告反过来指原告在这12年期间从未支付他任何盈利，因此原告才会将燕屋经营权移交给他。 法庭认为被告的说法是不可信的。综合所有证据来看，原告的说法可信度更高，经营燕屋的盈利，确实在2017年之前就分配给了被告。 法庭认为从各种情况来看，燕屋的经营确实已陷入了僵局。在Rules of Court 2012第31条规下，凡在任何关于土地的诉讼案中，若出售该土地是有需要或属于合宜的，法庭可命令当事方出售该土地。 另外，在国家土地法第145条文下，产业共有者若对售卖产业事项陷入僵局，可通过法庭申请要求适当判决，包括结束产业，把产业出售再瓜分盈利。此条文必须与Courts of Judicature Act 1964 第25条文共读 鉴于如此法庭同意将燕屋拍卖，让双方平方所得的盈利。 资料来源: Tan Swee Weng v Lim Kok Hean [2022] MLJU 1819 ============================== *如果您需要聘请律师处理法律事务，请联系我们。 *如果您需要法律咨询(付费)，请联系我们。 *我们的律师楼拥有超过18年的执业经验。我们有处理民事纠纷(打官司/法庭诉讼)、商业纠纷、劳工纠纷(工业法庭）、追讨债务、遗产分配、立遗嘱、离婚、抚养权、赡养费、产业分配、领养小孩、拟商业合约、拟雇佣协议、拟买卖合约、银行贷款、法律咨询、法律顾问、等法律事务。全马的案件，我们皆有处理。*We have more than 18 years of experience in the legal profession. We handle matters such as civil litigation, commercial disputes, labour disputes (Industrial …

145 NLC: 联名产业, 没有合约下经营燕屋, 盈利如何分?Read More

事实背景与原告诉求 上诉人(原告)是一名日本公民，与第一被告同为餐馆合伙人。1992 年，双方决定购买餐馆所在的店屋作为营业与投资标的。上诉人主张：双方有共同理解，该房产应以两人联名、各占一半登记；她为购价支付了194,610 令吉。但第一被告却把房子只登记在自己名下，购价约 950,000 令吉，随后又以 1,930,000 令吉卖给第二被告公司。上诉人为保障利益而入禀阻止登记（caveat），同时起诉要求宣告自己为受益共有人。高庭驳回其诉求，下令移除 caveat，并仅认定上诉人出资 65,450 令吉予以退还并附利息。上诉至上诉庭亦告失败，乃再上诉至联邦法院。 联邦法院概括四大争点： （一）高庭对上诉人证据（尤其对出资额）的评估是否正确； （二）基于双方共同理解，上诉人是否取得任何权利； （三）该等权利能否对第二被告主张并获得救济； （四）《国家土地法典》（NLC）第 433B 条（外籍人士审批）是否适用、并据此阻却上诉人的主张。 至为关键的是：第一被告在审讯中没有出庭作证反驳上诉人的版本——而她恰恰是仅次于上诉人、最了解事实的人。对于举证责任与不利推论（adverse inference）的运用，这个沉默具有决定性后果，也是联邦法院干预并纠正下级法院判决的主要理由之一。 上诉人(原告)的主张、证据与法律论据 上诉人主张：双方作为合伙人（具有信托/受托关系），约定把经营场所按人头对半持有；她依约支付大额款项（最终核对为 194,610 令吉）；但第一被告单独登记、随后转售获利，并且否认上诉人的一半受益份额。据此，上诉人要求法院确认信托关系成立，承认其受益权，并允许其将权益追索（tracing）至后续受让人。 在证明方面，关于购买安排、款项数额及用途，只有上诉人出庭作证；第一被告未提出任何证词。联邦法院强调：当一名对关键事实“心中有数”的当事人选择不出庭作证时，原审法官在判断“是否存在待答案件”（no case to answer）时，应推定主张方证据为真，并可对沉默一方作出不利推论。下级两庭忽略此法理，属错用法律原则并造成司法不公。相关权威包括 Wasakah Singh v Bachan Singh、Guthrie v Trans-Malaysian Leasing、Jaafar v Tan Lip Eng、Wisniewski、Herrington 与 Crawford 等。 在法律性质上，联邦法院同意该案属于“建设性信托（constructive trust）”：双方先有合伙/信托性质关系，存在共同购置并按半持有的安排；上诉人基于该安排实际出资；第一被告却违背信义，单独登记、再行转售、并否认上诉人份额，整体行为具有不诚信/不合情理之色彩。法院据 Paragon Finance、Carl Zeiss、Nelson v Larholt 等判例，明确区分“建设性信托”与“归还型信托（resulting trust）”：后者强调从出资推定意图；前者则是衡平法基于不正当得利或违反信义而强加。高庭以“归还型信托”视之，属误断。 上诉人进一步主张其权利可对第二被告公司主张。初审法官已认定该公司并非善意有偿受让人，实为第一被告“同居夫”的另我（alter ego）和面纱/伪装，因此可揭开公司面纱予以追索。联邦法院沿用 Salomon、Woolfson、Jones …

一起投资产业, 产业却放一人的名字, 另一个人可以争取？Read More