卖家在出售二手房产时应注意的事项

A. 卖家可以共用买家的律师吗？

可以。但是，不建议卖家共用买家的律师。
在买卖交易当中，一个律师只能代表一方，即：卖家或买家。正确来说，卖家就没有自己的代表律师。买家律师也只是代表你处理你的银行贷款（如果你还欠银行钱）和呈报产业税而已。
换句话说，买家律师不是你的律师。他们没有责任汇报给你买卖的程序和阶段。买卖合约的条约会是维护买家。整个买卖手续，买家律师会以买家的利益为主。
所以，如果卖家决定用买家的律师，卖家需要晓得，相关律师的职责是保护买家的权益。因此，卖家需要确保在签署买卖合约前，已阅读以及审查相关合约内容。此外，在这种情况下，卖家会发现合约会特别注明：“卖家已选择在这次交易中，不由律师代理，但在此明确声明卖家完全理解本合约所述的条款和条件的重要性和效果。
通常会出差错的情况：
- 合约条件涵盖了对买家有利，对卖家不利的条件；
- 买家或者买家律师延迟买卖程序，他们只是叫你等，没有告诉你在哪里出错，买家律师不是你的律师，他们没有责任告诉你/通知你/跟你解释；
- 有些买家为了借更多贷款，篡改买价，让合约里的买价提告。你的盈利税就因此提高，到时你要多付几千块盈利税就欲哭无泪。
- 买卖程序超过了预定的期限，最后你收到了卖房子的钱 (Purchase Price)但是他们说买家不需要赔偿你利息 (late payment interest)，给你一大堆你听不明白的解释，然后逼你交锁匙出来；
- 买家超过了预定的时间付卖房子的钱 (Purchase Price)，卖家有权利没收10%的买价，但是买家或买家律师是不会告诉你这个权力

B.Booking Form

一旦你和买家都同意了价格后，买家需要签署Letter of Offer以及预先支付2-3%的定金/earnest deposit。
Letter Offer 通常会包括以下资料：
- 买卖双方的姓名
- 房地产的法定地址
- 双方议定的房地产交易价格
- 定金
- 房内的任何物品，例如家具和配件
- 签署房地产买卖合约的期限

C. 买家申请房屋贷款

如果你的买家需要申请贷款，在评估买家的贷款申请时，银行通常会派出他们的估价师来评估你的房地产价值并附上一份报告。
一般上在买家签署的booking form会写上 “subject to 90% loan approval within 14 working days from the date hereof. The Parties shall finalise the terms of the SPA from the date of 90% loan approval. Earnest Deposit shall be fully refunded if the Bank rejected the 90% Loan application”.这条款的意思是，如果买家在14天内借不到90%贷款，你必须退还他所支付的3%订金 (Earnest Deposit)。
通常Booking Form上会注明给予买家14天去获得房屋贷款。但是现实中，有时并无法在14天内获得房屋贷款。有其他因素会导致银行延迟对贷款的批准，比如买家的薪水和负担等等。因此身为卖家的你，必须仔细阅读Booking Form的内容，以理解你的权益。如果你有聘请自己的律师，你的律师将和你解释。

D. 签署买卖合约

当在签署买卖合约时，买家需要支付剩余的10%抵押金。
卖家在收到相关文件后，必须让律师把这些文件拿去有关政府部门盖章。
至于余额的90%将在买方处理完手续后通过银行支付给你，通常在3个月完成。
卖家必须清楚理解付款的限期，通常是 3+1个月，即3个月交付房款的时限，以及一个月的延长时限 (Extension of Time)。在这期限内买家一定要付清款项，否则卖家可以charge买家late payment interest，或者取消交易和没收deposit。如果卖家本身有委任律师，律师将和卖家说明这些细节。

E. 房地产盈利税（RPGT）

房产盈利税 (Real Property Gains Tax) 一般称为RPGT。当你在马来西亚脱售产业时，政府将征收此税收。
更多详情可以点击RPGT 2022 的文章。

F.缴付所有未付账单

土地税
门牌税
管理费：如果卖家是出售公寓，必须缴清所有未付的维护费用。

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