在马来西亚,并没有一个完善和特定的法文来管理租凭合约。如果租客和业主之间在租约有任何的纠纷,法官所依赖的法律根据最主要还是契约法律(Contract Law) 。所以,签署租约是最有效的文件证明双方面所答应的条文。

问: 什么是抵押金?抵押金可以用来抵押最后几个月的租金吗?

  • 抵押金的数额通常相当于两个月的租金。然而,抵押金不可以用来抵押租金。
  • 这些抵押金的用意是用来承担在退租时所进行的清洁或修复工作,以及一切人为造成的任何损坏所需的修复费用。
  • 如果您在租约结束前就离开,这笔押金也可能完全被没收。
  • 杂费押金通常相当于半个月的租金,其目的是支付租赁结束时的任何未缴付的水电费,如电单(TNB)、水单(Syabas)和排污费(Indah Water)。如果您在整个租赁期间按时支付水电费并且没有任何未缴付的费用,这笔押金也将退还给您。

问: 租约的印花税由谁来付?

  • 在我国,租约的费用,包括印花税一般都是由租户支付。没有付印花税的租约,仍然受法律承认,但是如果要呈交作为法庭证件,其等级就没办法作为首要证据。当事人可以事后补上印花税,不过需要付迟缴付印花税的罚款。

问: 在租约内容需注意的事项

1.维修

  • 明确规定租客在租赁协议中的维修和维护责任。租客有责任保持房子清洁和处于可租赁状态,并支付因滥用或疏忽造成的任何损坏。
  • 租客也有需要告知房东房产中的缺陷或危险情况或任何泄漏问题,甚至修理家电或更换房子中的物品,以避免业主花太长时间解决任何问题或更导致事情变更糟糕。
  • 作为普遍的经验来说,在制定维修条款时,尽可能详细地考虑房东和房客的最佳利益。

2.提前终止(Early termination)

  • 租客在租约期限的中途,发生了一些事情,不再需要租房,或者必须提前离开房产。
  • 大多数情况下终止合约是不被允许的,或者可以提前以书面形式向房东发出通知而终止租约,但可能会导致抵押金被没收。
  • 但如果禁止终止,租客是否真的必须支付剩余月份的未付租金?如果在租赁协议中有此条款,而且在签署前未仔细阅读协议,则房东可以让租客支付剩余的月份作为单方面终止合同的损害赔偿或补偿,即使租客已经搬离该房子。
  • 因此,如果不确定锁租下房子的时长或期限,请务必与房东协商,尝试从租赁协议中排除任何未满期限的条款。
  • 如果租客是在马来西亚工作的外国人,并且不再与雇主工作 ,或马来西亚当局终止租客在马来西亚工作或生活,该怎么办?这是外交条款在租赁协议中发挥作用的地方。
  • 本条款基本上是一个条款,如果租客被公司调职,或已经不能在本国(或州)工作,他们可以使用有关条款在约定的期限内终止合同。
  • 外交条款可以在一段时间的居住后生效,但租客可以随时与房东协商。在没有通知的情况下,租客必须了解这类终止通知或支付租金的条款,以及雇主或马来西亚当局向房东提供的文件证据。

3.续约选项(Option to renew)

  • 请务必检查租赁合约,看看它是否允许你在第一个合约届满时延长你的租期。
  • 请注意本条款中的措辞,因为房东可能可以强制执行延期或可选延期,以及了解该权利如何被执行。任何不明确的指示都会导致协议的不确定性或含糊不清,如果一方希望在租约到期后延长租约并且另一方不愿意,事情则会变得困难。

4.购买优先权(Your right of first refusal)

  • 您的房东告知您,该物业在租约中途出售,但您真的很喜欢您租用的房子,所以您会感到非常沮丧。您能怎么做?
  • 您可以在此处添加合同中的优先购买权条款,如果您的房东决定出售该房产,则基本上允许您接受或拒绝购买的邀约。如果您选择拒绝,该物业仍将在租约内出售,而房东将在买卖交易完成后,将其作为业主的权利转让给新业主。请参考:

房东在能租赁合约期间可以把房产出售吗?

 

延申阅读:

  1. 签署了一份连自己都不清楚的内容合约,这合约有效吗?
  2. enanyang-01.07.2017: 房东和租户可双赢?

参考报章文章:

https://www.sinchew.com.my/pad/con/content_2084005.html?fbclid=IwAR3QUl1WRZ0W-BeuJF8RtghCV8nO5COUizburbwiCais8RhS17vm7-h8lEY

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