维修房子的缺陷保修期 (Defect Liability Period)

很多屋主在拿到钥匙后首先就是马上装修房子，反而忽略了检查房子的缺陷，导致后来的种种纠纷。其实屋主在拿到钥匙后，首先应该好好的检验新房子，争取在缺陷保修期间让发展商维修。

问：检验房子的步骤

当房子已盖好且已准备好交给你时称为“交空屋” (Delivery of Vacant Possession) . 从你付定金及签买卖协议(Sales and PurchaseAgreement)后的24至36个月内就能“交空屋”。
当房子完工约70％时，买家将收到来自发展商的一封信，约好一个交空屋的日期。完工后，你必须前来发展商办事处交接房子，同一时间内，收下一份完工证明书, CCC(Certificate of Completion and Compliance)。
如果在上述所阐明的期限内，发展商不能预期的交房屋给买家，那么，买家需要在发展商移交新房屋锁匙给买家后，先计算延迟交房屋的天数，之后再向发展商呈交延迟移交房屋的索偿申请信件。
根据标准合约所阐明的延迟移交房屋的索赔，其计算方式如下：（10%的房屋买卖价钱 x 延迟交房屋的天数）/ 365天）
当房子建好并领了钥匙后，发展商会以缺陷保修的形式给予屋主一个“保证”，任何有关房子手工，比如瓷砖爆裂、水管漏水、门窗关不到、地板凹陷等，都在“保证”范围内。
因此拿到房屋钥匙后必须仔细检查房子的各个角落。通常屋主在领钥匙需签署信件后，发展商会分发房屋缺陷检查表格，建议屋主自己写明并标注有问题的部分。比如若屋主做缺陷检查时发现裂缝，可以尝试拿一支牙签测试，若能放进裂缝中，很大可能就是结构崩裂
若发现有任何不妥之处应尽快让发展商尽快处理。否则，保修期结束后，屋主就得自掏腰包进行维。若决定自行维修房屋缺陷，也要写信通知房产买卖合约律师，暂缓发放最后5%购屋款项给发展商。因为房产买卖合约的律师一般上会负责保管最后5%的购屋款项，作为维修房子的资金。
屋主在接获发展商通知信时，需留意信件提及的通知日期，因为房屋缺陷保修期是从通知日的14天后开始计算。如果屋主在通知日的1星期后就领取钥匙，则保修期从领钥匙当天开始计算。
1966年房屋发展商（控制及执照）法令说明，不管是高楼或有地住宅，房子缺陷保修期都是24个月。
需要留意的是，缺陷保修期保修期结束后，发展商就不再有保修责任，屋主只能自己负起维修的责任。

问：发展商没有采取行动，怎么办？

一旦买家书面通知发展商有关的房屋缺陷后，发展商需要在30天内处理有关问题；如果发展商没有采取行动，买家可发出一份通知信，重申已经超过30天，并表明若发展商不处理，则自行安排承包商估价，同时在通知信上附上估价单据，并请律师暂缓发放最后款项给发展商。

问：屋主也可以检验公共空间设施吗？

根据1966年房屋发展商（控制及执照）法令里的附表G第15条及附表H第14条说明, 若发现公共空间设施比如电梯、泳池或其他设施有缺陷，屋主绝对有权利检查，同时也有权利投诉
如果是共管公寓，根据2013年分层管理法令，发展商需在12个月后成立共管机构（JMB），负责公寓未来管理方针，在共管机构成立后，公共空间的维护责任则落在屋主身上。

问：是否做了装修，发展商不再保修？

只是装修的部分不保，其他还是在保修范围。
其余没有装修的部分，只要仍然在24个月保修期，若发现缺陷即可通知发展商维修
因此建议在在动工装修前能让承包商再检查一次，像是那些比较严峻的地方如天花板或水管等，看看有无漏水迹象。

问：第二买家也有投诉权吗?

只要还在保修期，屋主可无限次让发展商维修缺陷，就算是第二买家也能行使权力。
若是第一买家在领钥匙1年后即转售，从法律角度来看第二买家也是有缺陷保修行使权。签了买卖合约就等于是向第一买家购买了权益，只要还在24个月缺陷保修期，一旦发现房子缺陷，即可通知发展商维修。
第二买家若还是担心在房子缺陷保修上会面对刁难，可以要求第一买家在卖屋时签多一份授权书，双重保障减低纠纷。

问：如果已过缺陷保修期．房子出现裂痕情况，是否得自己掏腰包处理？什么是潜在缺陷（latent defect）？在缺陷保修期结束后，还可以针对这些缺陷向发展商索赔吗？