维修房子的缺陷保修期 (Defect Liability Period)

很多屋主在拿到钥匙后首先就是马上装修房子，反而忽略了检查房子的缺陷，导致后来的种种纠纷。其实屋主在拿到钥匙后，首先应该好好的检验新房子，争取在缺陷保修期间让发展商维修。

问：检验房子的步骤

当房子已盖好且已准备好交给你时称为“交空屋” (Delivery of Vacant Possession) . 从你付定金及签买卖协议(Sales and Purchase Agreement)后的24至36个月内就能“交空屋”。
当房子完工约70％时，买家将收到来自发展商的一封信，约好一个交空屋的日期。完工后，你必须前来发展商办事处交接房子，同一时间内，收下一份完工证明书, CCC(Certificate of Completion and Compliance)。
如果在上述所阐明的期限内，发展商不能预期的交房屋给买家，那么，买家需要在发展商移交新房屋锁匙给买家后，先计算延迟交房屋的天数，之后再向发展商呈交延迟移交房屋的索偿申请信件。
根据标准合约所阐明的延迟移交房屋的索赔，其计算方式如下：（10%的房屋买卖价钱 x 延迟交房屋的天数）/ 365天）
当房子建好并领了钥匙后，发展商会以缺陷保修的形式给予屋主一个“保证”，任何有关房子手工，比如瓷砖爆裂、水管漏水、门窗关不到、地板凹陷等，都在“保证”范围内。
因此拿到房屋钥匙后必须仔细检查房子的各个角落。通常屋主在领钥匙需签署信件后，发展商会分发房屋缺陷检查表格，建议屋主自己写明并标注有问题的部分。比如若屋主做缺陷检查时发现裂缝，可以尝试拿一支牙签测试，若能放进裂缝中，很大可能就是结构崩裂
若发现有任何不妥之处应尽快让发展商尽快处理。否则，保修期结束后，屋主就得自掏腰包进行维。若决定自行维修房屋缺陷，也要写信通知房产买卖合约律师，暂缓发放最后5%购屋款项给发展商。因为房产买卖合约的律师一般上会负责保管最后5%的购屋款项，作为维修房子的资金。
屋主在接获发展商通知信时，需留意信件提及的通知日期，因为房屋缺陷保修期是从通知日的14天后开始计算。如果屋主在通知日的1星期后就领取钥匙，则保修期从领钥匙当天开始计算。
1966年房屋发展商（控制及执照）法令说明，不管是高楼或有地住宅，房子缺陷保修期都是24个月。
需要留意的是，缺陷保修期保修期结束后，发展商就不再有保修责任，屋主只能自己负起维修的责任。

问：如果发展商一直没有采取行动，怎么办？

一旦买家书面通知发展商有关的房屋缺陷后，发展商有30天的时间把所有缺陷维修好。根据Schedule G里第27条2，发展商必须在收到缺陷表格30天内马上修补瑕疵。
如果发展商没有采取行动，或没有在30天内处理好，买家可发出一份通知信，重申已经超过30天，并表明若发展商不处理，则自行安排承包商估价，同时在通知信上附上估价单据，并请律师暂缓发放最后款项给发展商。
另外，购屋期间碰上不负责任的发展商，其实可以入禀房屋仲裁庭/购屋者仲裁庭(Tribunal for Homebuyer Claims)要求仲裁庭主持公道。
TEL:603-8000 8000
Fax 603-8891 3182
E-mail : pro@kpkt.gov.my
W/Site : https://www.kpkt.gov.my/index.php/pages/view/320
详情可以点击房屋仲裁庭的文章。

问：屋主也可以检验公共空间设施吗？

根据1966年房屋发展商（控制及执照）法令里的附表G第15条及附表H第14条说明, 若发现公共空间设施比如电梯、泳池或其他设施有缺陷，屋主绝对有权利检查，同时也有权利投诉
如果是共管公寓，根据2013年分层管理法令，发展商需在12个月后成立共管机构（JMB），负责公寓未来管理方针，在共管机构成立后，公共空间的维护责任则落在屋主身上。

问：是否做了装修，发展商不再保修？

只是装修的部分不保，其他还是在保修范围。
其余没有装修的部分，只要仍然在24个月保修期，若发现缺陷即可通知发展商维修
因此建议在在动工装修前能让承包商再检查一次，像是那些比较严峻的地方如天花板或水管等，看看有无漏水迹象。

问：第二买家也有投诉权吗?

只要还在保修期，屋主可无限次让发展商维修缺陷，就算是第二买家也能行使权力。
若是第一买家在领钥匙1年后即转售，从法律角度来看第二买家也是有缺陷保修行使权。签了买卖合约就等于是向第一买家购买了权益，只要还在24个月缺陷保修期，一旦发现房子缺陷，即可通知发展商维修。
第二买家若还是担心在房子缺陷保修上会面对刁难，可以要求第一买家在卖屋时签多一份授权书，双重保障减低纠纷。

问：如果已过缺陷保修期．房子出现裂痕情况，是否得自己掏腰包处理？什么是潜在缺陷（latent defect）？在缺陷保修期结束后，还可以针对这些缺陷向发展商索赔吗？

一般潜在缺陷可能在缺陷保修期结束后出现，通常包括了漏水、破裂、脱漆与瓷砖剥落等情况。
另一种潜在缺陷的类型是“重复发生”的缺陷，这类型的缺陷往往是因为发展商雇佣的承包商在缺陷保修期时进行了维修，但没有将问题的根源解决。
这时可以付费聘请一位合法的建筑师查看，将裂痕的问题拍照作为证据。
假如能证明有关裂痕是隐藏缺陷，购屋者可以尝试向发展商提出索偿要求，或者将问题带上房屋仲裁庭尽管已过了房屋保修期限。

问：遇到不负责任的发展商，如何举报？

购屋期间碰上不负责任的发展商，购屋者可能面对各种不利问题或麻烦，如：发展商延迟竣工、房屋计划最终被搁置、迁入后一大堆问题等等。
因经济能力有限，无法委任代表律师，又不知道该向谁求助。其实可以入禀房屋仲裁庭/购屋者仲裁庭(Tribunal for Homebuyer Claims)要求仲裁庭主持公道。
更多详情请点击房屋仲裁庭的文章。

Reference: 南洋商报

http://www.enanyang.my/news/20181202/房屋有缺陷怎么办/

=============================

*如果您需要聘请律师处理法律事务，您可以联系我们。

*如果您需要法律咨询(付费)，您可以联系我们。

*我们有处理民事纠纷 (打官司/法庭诉讼)、商业纠纷、劳工纠纷(工业法庭）、追讨债务、遗产分配、立遗嘱、离婚、抚养权、赡养费、产业分配、领养小孩、拟商业合约、拟雇佣协议、拟买卖合约、银行贷款、法律咨询、法律顾问、等法律事务。全马的案件，我们皆有处理。我们的律师楼拥有超过15年的执业经验。*We have more than 15 years of experience in the legal profession. We handle matters such as civil litigation, commercial disputes, labour disputes (Industrial Court), debt recovery, probate & letter of administration, will, divorce, children custody, maintenance/alimony, adoption, distribution of matrimonial assets, drafting commercial agreement, drafting employment contract, drafting sale and purchase agreement, process loan documentations, legal consultation, legal advisory, miscellaneous legal works.*Wilson Kuek是“法律与你同行 Law & Justice”面子书群组的创办人。“法律与你同行”是马来西亚最大的法律平台。我们每天为无数的平民百姓免费解除各类的法律困扰。

*浏览我们律师楼的法律文章: www.kuekong.com

*浏览我们律师楼的法律文章: www.kuekongklg.com

*订阅我们的YouTube: http://bit.ly/lawnjustice

*加入我们的“法律与你同行”FB 群组: http://bit.ly/fblawnjustice

*Like 我们的“法律与你同行” FB Page: http://bit.ly/lawnjusticefbpage

*加入我们的Telegram:

(i) 各项法律/政府政策: https://t.me/LawAndJusticeGroup

(ii) 雇主必知的法律/政府政策: https://t.me/LawAndJusticeEmployer

*Kuek, Ong & Associates. Advocates & Solicitors. No.86-1, Jalan Mahagoni 1, Bandar Botanic, 41200 Klang, Selangor Darul Ehsan. Klang Lawyer. 巴生(吧生)律师楼。#Kuek, Ong & Associates #Kuek Ong & Associates #Kuek Ong Associates #郭汪律师事务所 #郭汪律师楼

#Chinese Lawyer in Malaysia #Malaysia Lawyer #Klang Lawyer #KL Lawyer #divorce lawyer #马来西亚华人律师 #懂华文的律师 #懂华语的律师 #巴生律师 #吧生律师 #KL律师 #吉隆坡律师 #民事诉讼律师 #打官司的律师 #打离婚案的律师 #离婚律师