租约( Tenancy Agreement)是一份房东和租户之间的协议,让租户在偿还租金之后可以合理使用房东的房产。通常租约期限都不会超过3年。在我国,超过3年的租契不称Tenancy,而叫Lease。在《国家土地法典》下,Lease需要向土地局(Land Registry)注册。注册后即表示已对外公布该产业正式受租赁约束。

租赁合约里要注意的事项有哪些?

  • 一般上,租赁合约有三大要素,即:房东、租客和产业。
  • 在一份完整的租赁合约里,应该要列明以下的主要事项:
  1. 屋主和租客个人资料.
  2. 租约期限和续约的选择,以及租约生效日期、租金调整幅度及调整日期。
  3. 租金与定金(每年的租金增长和增长额度或百分比必须注明在合约里)
  4. 缴付租金的模式.
  5. 双方达成的协议和双方应负的责任;
  6. 若屋主毁约,租客可以采取什么行动;
  7. 若租客毁约,屋主可以采取什么行动;
  8. 租约里也必须清楚写明租户用途,例如是给住宿还是商业用途;
  9. 屋里是否包括家具之类的,装修是否被允许.
  10. 双方也可以把同意的特别事项(Special conditions)注明在合约里;
  11. 房产内部物件明细,如能附上照片附件是最好。
  12. 是否可以转租给其他租客。

管制租赁合约的法律:

由于租户与屋主之间只有合约保障,不少人也会纳闷,究竟有没有所谓的“标准合约”?

其实,有别于1966年房屋发展(管制及牌照事宜)法所规定的买卖合约格式,马来西亚并未有类似的法定标准租约格式。

然而,在1950合同法令管制下,租户与屋主之间所签署的租约,是以彼此共识为基础,因此具有法律效应。其他有关的法令:

  1. 1965年国家土地法典 (National Land Code 1965)
  2. 1950年合同法令(Contracts Act 1950)
  3. 1950年特定救济法案(Specific Relief Act 1950)
  4. 1956年民事法法令(Civil Law Act 1956)
  5. 1951年动产扣押法令(Distress Act 1951)
  6. 普通法/判例法(Common Law/ Case Law)

租赁合约的分类:

  1. 定期租赁(Fixed term tenancy):有固定租期的租赁,通常以1年、2年、3年,甚而年期较长的租赁,而且给予租客可以续约的选择权。
  2. 不定期租赁(Periodic tenancy):较为短的租赁期,如1个月或2个月等。
  3. 任意租赁(Tenancy at will.):房东把房产租给房客,却没有特别注明租金的数目,两者可以随时终止合约,并定下合理的租金。
  • 只要房东和租客针对租赁有了共识以后,首先签署的就是“租赁献议书” (Letter of Offer to Rent)
  • 当中列明双方同意的条款和条件,同时租客就会先预付一笔抵押金(通常是1个月的租金)。之后,双方才会正式签署租赁合约,而且合约还需要加盖适当印花。
  • 合约和印花税费用通常由租客支付,不过因为此费用没有列明在法令里,因此可以互相商讨。

租客应注意的事项:

1. 订金

  • 潜在租客支付给屋主,保留心仪的房子,一般相等于一个月的租金。
  • 然后,屋主就发出献议书(Letter of Offer),在特定期间预留该房子给潜在租客。
  • 租赁合约正式启动后,订金通常会用作租金押金或首个月的房租。

2.保证金

  • 租客违反合约时,保证金就是对屋主的担保。如果租客合约到期都没有违反合约,屋主必须全额退还。
  • 一般上,保证金等于2个月房租。若租客违反合约,屋主可用这笔钱来修理损坏的用具、如厨房设备、家具用具及钥匙等。

3. 杂费保证金

  • 通常为半个月租金。若租客无法履行合约,屋主可用该笔杂费保证金支付所拖欠的水电费及排污费用等。

如果当租赁合同到期后,房东却不愿意退还抵押金,请问租客该如何处理呢?请参考https://www.kuekong.com/?p=4729

3.允许使用房产

  • 租客使用有关房产时,必须符合现有的法律和条规。比如说如果有关房产是属于住宅用途,就不得用来进行商业用途,反之亦然。

4.转租租客

  • 租客应清楚理解,房东是否允许租客在没有房东的同意下,私自转租房间给其他租客,因为这可能已经违反了租赁合约。

5.家具及陈设

  • 如果房子里有家具等配备,那么当双方一开始签署“租赁献议书”时,租客应该确定房东有将家具清单罗列出来。
  • 这是为了避免引起一些不必要的纠纷,比如一些租客在看房子时,房东所答应提供的设施,最终没有兑现。
  • 租客也应在租赁前对房屋家具及其内部设施进行认真检查,保证能够正常使用。如果发现设施损坏,应及时通知房东,避免日后房东说是租客自己造成的破坏,要求租客赔偿。

6.合约里列明的维修事项

  • 租客需清楚理解房东和租客的维修权责(如电器、家具比如冰箱、洗衣机、管道等损坏谁该负责处理?)
  • 合同的每一条细则都要弄清楚,千万不要糊里糊涂就签了字
  • 请记得在签署租赁合前,拍照留证,并测试电器和其他家具设备。自己做一个checklist,让房东签字。
  • 这是为了避免签署协议后才发现屋子有损坏,而房东说是租客造成有关的破坏。

7.租客可向土地局进行搜索,确保有关房产的合法注册者是谁。

8.合约里提早解除租赁的事项

  • 租客需要仔细理解与房东之间所签署的租赁合约,来查询租客是否能提早解除租赁。
  • 若租客能提早解约,租客必须留意所要给予的解约通知的期限以及房东是否有权利没收抵押金。
  • 如果租客能在租赁届满前提早解约,其权力会被反映在以下条款中:-The Tenant shall be entitled to terminate the Tenancy prior to the expiry of the Term of the Tenancy by way of giving the Landlord not less than xx months’ written notice of such intention for earlier determination of the Tenancy and the Tenancy herein created shall be deemed to have been terminated on the date of expiry of such notice
  • 但是,租客需要留意,如果提早解除租赁,相关合约是否有写明房东有权利没收抵押金。相关权力能被反映在以下条款中:-In the event that the Tenant determines the Tenancy before the expiration of the term provided herein, the deposits paid by the Tenant hereunder shall be forfeited to the Landlord by way of agreed liquidated damages and this Agreement shall come to an end and thereafter, neither party shall have any claim against the other.
  • 租客也需要留意:相关合约的条款是否也阐明租客需要支付赔偿金。若租客需要支付赔偿金, 则可反映在以下条款中:-In the event the Tenant shall terminate this Agreement prior to the expiration of the Tenancy hereby created, the Tenant shall be liable to pay the Landlord agreed liquidated damages to be computed based on the Rental Payments multiplied by the unexpired tenure of the Tenancy PROVIDED that if not paid upon demand within seven (7) days, then such agreed liquidated damages shall be deducted from the Rental Deposit and the Utilities Deposit whereby the shortfall (if any) shall be recoverable as a debt due from the Tenant to the Landlord.
  • 每一份合约所含有的条款各有不同, 租客在签署任何的文件/租赁合约之前,应当仔细阅读合约中的各项条款以及其细节,以保护自己的权益。
  • 签约之前对租房事宜沟通清楚,说明白了,等签约的时候仔细核对合同的内容。

 

房东应注意的事项。

1.租赁合约

  • 由于聘请律师草拟租赁合约非常昂贵,所以,许多屋主选择自己草拟合约。
  • 由于目前马来西亚没有法律规范租赁合约,因此,双方皆须谨慎检查合约中的条款细节,以避免某一方占便宜。

2.租客没有支付租金,该怎么办?

  • 请参考 https://www.kuekong.com/?p=2876

3.谁该负责INDAH WATER 的费用?

  • 需要看回之前所签署的租约,查看租约有列明谁应该缴付这笔费用。
  • 如果合约没有明文说明谁应该缴付Indah water的费用,也可以参考在合约里列明应该负责屋子的排污系统收费(sewerage system)的是哪一方。
  • 如果合约列明是租客需要缴付排污系统收费,那有关Indah water的费用理应也是由租客缴付。
  • 如果合约没清楚列明,而租客也拒绝缴付,屋主必须缴付有关的收费.因为在1994排污服务收费法令11条文下列明,如果租约没有列明,或者租客无法缴付有关的服务,此责任是落在屋主身上的。
  • 建议屋主将有关收费清楚地列明在租约里,以避免日后发生不必要的纷争。

4.租约和印花税费用

  • 在我国,租约的费用,包括印花税一般都是由租户支付,但这也不是法定条例,因此也可以是由屋主负起这个责任。
  • 不过,地税、门牌税、排污费都应该由屋主去缴还。

5. 提早解约的后果须先列明

  • 为了保障双方的利益,在还未签任何租约之前,双方必须白纸黑字明确注明合约里的协议,特别是若任何一方提早解约的话,会带来什么后果。
  •  一般在租赁的合约里会有条例,若租客要搬迁,必须提早1至2个月通知屋主,而且最好是以书面通知。
  • 同样的,若屋主要解约,他也必须提早1至2个月通知租户。 当然,在某些情况也是仅有1个月通知,视双方的决定和租约用途而定。

6.租客拖欠水电费怎么办?

  • 房东可以将水电注册在房客的名下,一旦房客拖欠水电费,也必须由他负责。

7.维修事项

  • 维修方面,业主可针对家具电器的维修费用加上附加条款,比如指明在14天内若发现任何问题可全权负责维修,但若日后有任何损毁(Wear and Tear)问题,租户就应自行负责。

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